Inventario de instalaciones
Perito inmobiliario
El inventario de enseres de un inmueble alquilado se realiza al entrar y salir de la vivienda alquilada. Es una etapa importante en la relación contractual entre el inquilino y el propietario. Muchos litigios entre arrendadores y arrendatarios se basan en los inventarios contradictorios de enseres realizados al principio y al final del arrendamiento. La liberación de fianza de alquiler por parte del inquilino es una cuestión directamente relacionada con el inventario de enseres.
¿Qué es un inventario de alquiler de material?
El inventario de enseres es un proceso obligatorio cuando se alquila una vivienda en Bélgica. El inventario de las instalaciones de una vivienda se realiza al principio y al final del contrato de alquiler para comprobar si se han producido daños durante el periodo de alquiler.
El inventario de enseres es un documento escrito lo más detallado posible. Sirve para describir el estado de la vivienda alquilada con la mayor precisión posible, tanto al inicio del contrato de alquiler como al final del mismo. Este documento obligatorio debe adjuntarse al contrato de alquiler y el arrendador debe registrarlo junto con el contrato.
¿Es obligatorio hacer un inventario de las instalaciones?
En Bélgica, el artículo 1730 del Código Civil establece que «Las partes deben elaborar conjuntamente y a sus expensas un inventario detallado de los enseres». Por tanto, este documento es obligatorio en el proceso de alquiler de un inmueble.
Hay otras cosas que deben hacerse antes de firmar el contrato de alquiler. Las dos cosas principales que debe hacer el inquilino antes de firmar el contrato son :
– Establece un fianza de alquiler por el importe establecido en el contrato de arrendamiento;
– Contrata un seguro contra incendios para proteger tu vivienda.
¿Cuáles son las condiciones de validez de un inventario de bienes muebles?
La validez de un inventario de bienes muebles depende del cumplimiento de determinadas normas. Para ser válido, el inventario de bienes muebles debe ser :
- Contradictorio: en presencia del inquilino y del propietario o de alguien que los represente);
- Fechado y firmado por ambas partes (inquilino y propietario) ;
- Detallada y precisa en su redacción y en la descripción de toda la propiedad;
- Establecido antes del inicio del alquiler o durante el primer mes de ocupación.
¿Cómo se realiza una inspección?
El inventario de bienes muebles se realiza en presencia de las dos partes del contrato de alquiler. Para que el inventario de bienes muebles se desarrolle sin problemas, hay que seguir los siguientes pasos:
- Acuerda una fecha para garantizar que el inventario de las instalaciones se realiza en el momento adecuado:
- Justo antes del inicio del periodo de alquiler para la inspección de entrada
- Justo después del final del periodo de alquiler para el inventario de enseres al final del periodo de alquiler.
- Proporcionar todas las claves para acceder a todas las habitaciones y a los distintos contadores de la vivienda alquilada (electricidad, agua, etc.). Las lecturas de los contadores se mencionan en el inventario de instalaciones;
- Utilizar un modelo para garantizar que el inventario de bienes muebles cumple la normativa vigente. Utilizar una plantilla facilita la realización del inventario de bienes muebles. Utilizar un ejemplo garantiza que no haya irregularidades u omisiones en el informe final.
- Recorre la vivienda de alquiler para escribir una descripción detallada de todas las habitaciones de todas las habitaciones sin omitir ninguna parte del alojamiento;
- Añadir fotos para comprender plenamente las anomalías descritas en el inventario de instalaciones. Las fotos están fechadas e indican su ubicación;
- Fecha y firma el documento final redactado por ambas partes. Cuanto más detallado sea el documento y la forma en que se redacte, menos probabilidades habrá de que se impugne el inventario de bienes en el futuro.
¿Qué debe contener el inventario de accesorios?
El inventario de enseres es una descripción precisa y por escrito del estado del inmueble que se alquila. El inventario de enseres contiene la siguiente información:
- El tipo de inventario de accesorios, es decir, un inventario de entrada o de salida de accesorios;
- Fecha de finalización ;
- La identidad completa de las partes, nombres y direcciones del arrendador y de los arrendatarios;
- La identidad del perito o de cualquier otra persona que haya participado en la elaboración del inventario de bienes muebles;
- Descripción de todas las habitaciones de la vivienda de alquiler: descripción del estado del techo, las ventanas, las paredes y el suelo. Descripción de las instalaciones eléctricas y de calefacción, los muebles, la cocina y los cuartos de baño;
- El número de llaves y a qué dan acceso (sótanos, puertas) ;
- Lectura de contadores individuales de consumo de agua o energía;
- La firma de ambas partes (o de sus representantes).
¿Qué es una inspección de entrada?
El inventario inicial de enseres de un inmueble de alquiler es una descripción de la vivienda cuando el inquilino se muda a ella. Este informe detallado se elabora justo antes de que el arrendador entregue las llaves al inicio del alquiler. El inventario de enseres de entrada sirve de referencia al inicio del contrato de alquiler, y está destinado a compararse con el inventario de enseres de salida elaborado al final de la estancia del inquilino.
¿Qué es un inventario de salida de instalaciones?
Un inventario de salida detalla el estado de la vivienda cuando el inquilino la abandona. Se elabora justo antes de que el inquilino entregue las llaves. La finalidad del inventario de salida de las instalaciones es compararlo con el inventario de entrada de las instalaciones que se elaboró cuando llegó el inquilino. El objetivo de esta comparación es identificar cualquier daño relacionado con el periodo de alquiler y determinar el importe de la indemnización económica correspondiente.
En función de la duración del alquiler, las partes deben tener en cuenta la antigüedad de la vivienda y el desgaste normal para determinar qué reparaciones no debe pagar el inquilino.
¿Quién puede realizar la inspección?
Hay dos formas de organizar el inventario de accesorios:
- Pueden llevarla a cabo conjuntamente el inquilino y el propietario de forma amistosa.
- Puede realizarse en presencia de uno o varios expertos inmobiliarios.
Un inventario amistoso de bienes muebles tiene la ventaja de ser gratuito, ya que no interviene ningún perito. Cuando el inquilino o el propietario nombran a un perito, los honorarios de éste se reparten a partes iguales entre las dos partes.
Las dos partes también pueden nombrar cada una un perito inmobiliario a sus expensas si no consiguen llegar a un acuerdo.
¿Qué es un experto inmobiliario?
Un tasador inmobiliario es un profesional titulado y cualificado para realizar una tasación inmobiliaria. Un tasador inmobiliario debe tener un diploma de tasación o una formación conducente a la certificación, combinada con varios años de práctica.
Para llevar a cabo sus encargos de tasación de inmuebles, el tasador utiliza sus conocimientos de técnicas de construcción, sus conocimientos económicos y sus conocimientos jurídicos para valorar el inmueble.
¿Cuánto cuesta una tasación inmobiliaria?
El precio de una tasación inmobiliaria en Bélgica oscila entre 150 y 450 euros. El precio de una tasación inmobiliaria no está fijado por ley, y puede variar significativamente de un perito a otro. El precio lo fija el perito en función de los siguientes criterios:
- El tipo de servicio (inventario, presupuesto, aceptación provisional)
- El número de habitaciones (incluido el número de habitaciones húmedas)
- La presencia de un jardín
Si la vivienda está amueblada, el precio se ajustará al alza para tener en cuenta el inventario de muebles que haya que realizar.
¿Puede impugnarse un inventario de bienes muebles?
Cuando el inventario de bienes muebles lo elabora sólo una de las dos partes, la otra siempre puede impugnarlo. Es muy sencillo impugnar un inventario de enseres elaborado independientemente por el inquilino o el propietario: la persona que no estaba presente puede enviar sus comentarios y enmiendas por escrito. Las partes estudiarán los cambios y, en su caso, los completarán antes de firmar.
Si el inquilino y el propietario no se ponen de acuerdo sobre cómo elaborar el inventario de enseres, pueden pedir al Juez de Paz que designe a un perito inmobiliario. Esta solicitud debe hacerse durante el primer mes del contrato de alquiler.
¿Cuánto cuesta una inspección?
El coste de un inventario de bienes muebles depende de cómo se organice. Hay dos formas principales de realizar un inventario de material:
- Un inventario de enseres gratuito es posible si se realiza de forma amistosa entre el inquilino y el propietario. En el inventario de enseres no interviene ningún tercero, por lo que no hay costes adicionales;
- El precio de un inventario de instalaciones realizado por un experto varía de 150 euros a 450 euros. El precio es proporcional a la superficie del inmueble y al número de habitaciones que haya que inspeccionar.
Ejemplo de inventario de instalaciones
Aquí tienes un modelo gratuito de inventario de enseres elaborado conforme a la normativa vigente en la región de Bruselas-Capital. Este informe de inventario de enseres de alquiler se presenta en forma de documento tipo a cumplimentar.
La mayoría de los modelos de inventario de instalaciones disponibles en Internet están en formato pdf. Lo único que tienes que hacer es imprimir el documento adjunto y rellenarlo a mano durante tu visita a la vivienda de alquiler.
