LA GARANTÍA DE
PERFECTO ACABADO

La garantía de buen fin garantiza que el comprador de una vivienda en construcción pueda recibir la totalidad de la obra. Sean cuales sean las dificultades del constructor, ya se trate de quiebra, liquidación forzosa o cualquier otro incumplimiento por parte del contratista o constructor, el artículo L261-10-1 del Código francés de la Construcción y la Vivienda protege a todos los compradores para que puedan recibir su vivienda.

Representa una garantía jurídica y financiera para cualquier comprador que adquiera una vivienda en régimen de VEFA (Vente d’Etat Futur d’Achèvement), y más concretamente una venta sobre plano.

El 9 de julio de 1971, se aprobó una ley por iniciativa del ministro belga Breyne para proteger a los futuros compradores de la posible quiebra del contratista o promotor inmobiliario.

La ley protege a los compradores en lo que respecta a la transmisión de la propiedad, el pago del precio y la garantía de finalización cuando se entregan las obras.

La Ley Breyne también se aplica a las compras de inmuebles sobre plano y a las compras de edificios en construcción. Sin embargo, esta ley sólo se aplica a los inmuebles destinados a uso residencial.

Es obligatorio para todo tipo de edificios residenciales, sea cual sea su tamaño, como :

• viviendas unifamiliares dentro o fuera de una urbanización;
• edificios residenciales.

Un promotor no puede vender ningún inmueble sin este seguro, que garantiza al comprador que su nuevo inmueble estará terminado. Sin embargo, esta garantía de finalización es opcional para todos los proyectos de oficinas y locales comerciales.

Hoy en día, nadie se arriesga a comprar un inmueble sin contratar esta garantía, ya sea para una vivienda habitual o para una oficina. Los promotores casi siempre suscriben una garantía de finalización como parte de sus proyectos de construcción de oficinas. Es más, los bancos la exigen para obtener un crédito como parte de la financiación del proyecto.

La garantía de perfecta ejecución debe suscribirse antes de que empiece la construcción, cuando se redacta el contrato de reserva entre el comprador y el promotor. Debe estar en vigor antes de que empiecen las obras.

Sin esta garantía, no podrás firmar la escritura de compraventa. El notario se asegurará de que tienes la garantía financiera de buen fin, así como la nota de cobertura GPA (Garantie Parfait Achèvement) y DO (Dommage ouvrage) y los recibos de la aseguradora cuando firmes la escritura de compraventa.

La obligación de suscribir una garantía de finalización corresponde al promotor y al propietario. La garantía debe suscribirse antes del inicio del proyecto, y puede financiarse con fondos propios del promotor, aunque esto es muy poco frecuente. En la mayoría de los casos, será necesaria una entidad financiera, como un banco o una compañía de seguros, para constituir la garantía.

Hay varios factores a tener en cuenta a la hora de determinar el precio de la prima del seguro de garantía de finalización:

• El coste de la obra ;
• La calidad del proyecto ;
• Las contragarantías del promotor ;
• La experiencia del promotor (y su historial de reclamaciones al seguro) ;
• El importe de los fondos propios invertidos por el promotor en el proyecto ;
• El coste de la construcción.

En general, el coste del seguro oscilará entre el 0,4% y el 2% de la facturación del proyecto, IVA incluido. La mayoría de las empresas exigen una prima mínima de 4.000 euros.

El pago se realizará anualmente en forma de prima única tácitamente renovable.

La garantía financiera de finalización es válida durante un año a partir de la fecha de aceptación de la obra.

Este seguro de perfecta terminación cubre las obras inacabadas y los defectos diversos. Se pueden hacer constataciones :

• Antes de firmar el protocolo de traspaso (mencionado en el protocolo de aceptación) ;
• Al finalizar el proyecto ;
• En el plazo de un año desde la finalización del proyecto.

Para activar la garantía, el propietario debe constatar que determinadas obras no se han terminado, o que determinadas obras no cumplen las normas o son defectuosas. Debe demostrarse que los defectos o las obras inacabadas impiden el uso adecuado de la vivienda.

El informe debe enviarse por carta certificada con acuse de recibo al promotor y a la aseguradora que cubre la responsabilidad. Si el promotor no responde en un plazo de 90 días, el propietario tiene derecho a que se realicen las obras a costa del contratista.

Es imprescindible incorporar a otra empresa sólo después de llevar al promotor moroso ante los tribunales. En cuanto a la construcción, existe una ficha técnica para cada tipo de estructura. El objetivo de estas fichas es proporcionar información sobre el umbral de tolerancia de cada tipo de estructura.

1. La garantía bancaria de reembolso: La garantía bancaria de reembolso permite reembolsar a los futuros compradores las cantidades que hayan adelantado en caso de modificación de la fecha de inicio de las obras.
2. Garantía de daños a la obra: La garantía de daños a la obra cubre los trabajos de reparación en caso de siniestro cubierto por el seguro de garantía decenal.
3. La garantía para la venta de edificios a rehabilitar: Esta garantía protege al comprador en cuanto al cumplimiento del plazo de ejecución de las obras.
4. Garantía de entrega: La garantía de entrega proporciona cobertura financiera en caso de mala ejecución de los trabajos especificados en el contrato.