LA GARANTIE DE
PARFAIT ACHÈVEMENT

La garantie de parfait achèvement  assure à l’acquéreur d’un bien immobilier en construction la bonne réception de son chantier. Quelles que soient les difficultés rencontrées par le constructeur, que ce soit la faillite, la liquidation judiciaire ou une quelconque défaillance de l’entrepreneur, et du constructeur, l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation protège tous les acheteurs de réception de leur logement.

Elle représente une garantie juridique et financière pour tout acquéreur qui achète un bien en VEFA (Vente d’État Futur d’Achèvement), plus particulièrement en vente sur plan.

Le 9 juillet 1971, une loi a été votée à l’initiative du Ministre belge Breyne pour protéger les futurs acquéreurs de l’éventuelle faillite de l’entrepreneur ou du promoteur immobilier.

La loi protège les acquéreurs dans le cadre du transfert de propriété, du paiement du prix, et de la garantie d’achèvement des travaux lors de la réception du chantier.

La loi Breyne concerne également les achats immobiliers sur plans ou les achats d’immeubles en construction. En revanche cette loi ne s’applique qu’aux biens destinés à l’habitation.

Elle est obligatoire pour tous types de constructions de biens à usage d’habitation quelle que soit leur taille, tels que :

  • les maisons individuelles en lotissement ou non ;
  • les immeubles à destination d’habitation.

Aucun bien immobilier ne peut être vendu par un promoteur sans cette assurance qui garantit l’acquéreur de l’achèvement du chantier de son bien neuf. Néanmoins cette garantie d’achèvement est facultative pour tous les projets de bureaux ou de commerces.

A ce jour plus personne ne prend le risque d’acheter sans souscrire cette garantie, que cela concerne les habitations à usage principale ou les bureaux. Les promoteurs souscrivent quasi-systématiquement une garantie d’achèvement dans le cadre de leurs projets de construction de bureaux. De plus, les banques l’exigent pour l’obtention d’un crédit dans le cadre d’un financement de projet.

La garantie parfait achèvement doit être souscrite avant le démarrage du chantier, lors de l’établissement du contrat de réservation entre l’acquéreur et le promoteur. Elle doit impérativement être mise en place avant tout démarrage des travaux.

Sans cette garantie vous ne pourrez pas signer l’acte authentique. En effet le notaire s’assurera que vous avez bien la garantie financière d’achèvement, mais aussi la note de couverture GPA (Garantie Parfait Achèvement) et de DO (Dommage ouvrage) ainsi que les quittances de l’assureur au moment de la signature de l’acte de vente.

L´obligation de souscrire une garantie de parfait achèvement repose sur le promoteur, et le maître d´ouvrage. Elle devra être souscrite en amont du projet et pourra être financée par des fonds propres, mais cela reste très rare. Dans la majorité des cas, la mise en place de la garantie nécessite l’intervention d’un organisme de financement comme la banque, ou une assurance.

Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour déterminer le prix de la prime d’assurance de la garantie de parfait achèvement :

  • Le montant des travaux ;
  • La qualité du projet ;
  • Les contre-garanties du promoteur ;
  • L’expérience du promoteur (et sa sinistralité d’assurances) ;
  • Le montant des fonds propres investis par le promoteur dans le projet ;
  • Le coût de la construction.

Généralement le coût de l’assurance variera entre 0,4% et 2 % du chiffre d’ affaires TTC du projet. La plupart des compagnies exigent un minimum de 4 000 euros de primes.

Le paiement sera effectué annuellement sous forme de prime unique à tacite reconduction.

La garantie financière d’achèvement a une durée de validité d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Cette assurance de parfait achèvement couvre les travaux non achevés et diverses malfaçons. Les constatations peuvent être faites :

  • Avant de signer le procès verbal de remise des clés (mentionnées dans le procès verbal de réception) ;
  • A la livraison du chantier ;
  • Dans l’année qui suit la livraison du chantier.

Pour activer la garantie, le maître d’ouvrage doit constater que certains travaux sont inachevés ou que certaines réalisations sont non conformes ou présentent des malfaçons. Il devra être prouvé que les malfaçons ou l’existence de travaux non achevés empêchent la bonne utilisation du bien.

Le rapport devra être envoyé en lettre recommandé avec accusé de réception au promoteur et à l´assureur couvrant la responsabilité. Si le promoteur ne répond pas dans un délai de 90 jours, le propriétaire est en capacité de faire exécuter les travaux aux frais de l’entrepreneur.

Il est impératif de faire intervenir une autre entreprise seulement après avoir assigné en justice le promoteur défaillant. En ce qui concerne la construction, il existe une fiche technique pour chaque type d’ouvrage. Ces fiches visent à informer sur le seuil de tolérance en fonction du type d’ouvrage.

  1. La garantie bancaire de remboursement : La garantie bancaire de remboursement permet aux futurs acquéreurs de se faire rembourser les sommes qu’ ils ont avancés en cas de changement de date de début des travaux.
  2. La garantie dommage ouvrage : La garantie dommage ouvrage couvre les travaux de réparations dans le cas d’un sinistre couvert par l’assurance garantie décennale.
  3. La garantie de vente d’immeubles à rénover : Cette garantie protège l’acquéreur quant au respect du délai des travaux réalisés.
  4. La garantie de livraison : La garantie de livraison assure la couverture financière en cas de mauvaise exécution des travaux mentionnés au contrat.