Etat des lieux de sortie
location immobilière
L’état des lieux de sortie d’une location immobilière est une des étapes clés de la fin du bail de location. La plupart des litiges entre le locataire et le bailleur sont réglés sur la base de l’état des lieux de sortie du bail de location.
Ce document permet de comparer l’état actuel du logement avec celui constaté à l’entrée, afin de déterminer si des réparations ou retenues sur la garantie locative sont justifiées.
Qu’est ce que l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est un constat détaillé de l’état d’un bien immobilier au moment où le locataire quitte les lieux. Il décrit pièce par pièce les murs, sols, plafonds, installations, équipements et compteurs.
Ce document, signé par les deux parties, a une valeur légale : il détermine si des dégâts sont imputables au locataire ou s’il s’agit simplement d’une usure normale liée au temps.
En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le restitue — une situation souvent défavorable pour le propriétaire.
Quand et comment réaliser l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie doit être effectué :
- Après le déménagement du locataire
- Avant la remise des clés au propriétaire
- En présence des deux parties (ou de leurs représentants)
Il est recommandé de faire appel à un expert indépendant (géomètre, architecte, agent immobilier) mandaté pour établir le constat. Les frais d’expertise sont en principe partagés entre le locataire et le bailleur, sauf clause contraire dans le bail.
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Usure normale ou dégradation imputable ?
Il est essentiel de distinguer :
- L’usure normale : vieillissement naturel lié au temps (peinture ternie, parquet légèrement rayé, joints fatigués) à la charge du propriétaire.
- Les dégradations imputables au locataire : dommages dus à un usage excessif ou à un manque d’entretien (trous dans les murs, taches, meubles cassés, etc.) à la charge du locataire, avec retenue sur la garantie locative.
Le bailleur doit prouver que les dégâts n’existaient pas à l’entrée (état des lieux initial, photos, devis…).
La garantie locative et les retenues possibles
La garantie locative, d’un montant de 2 à 3 mois de loyer selon les régions en Belgique, peut servir à couvrir :
- Les réparations liées à des dégradations avérées
- Les loyers ou charges impayés
- Les frais de remise en état
Toute retenue doit être justifiée par l’état des lieux de sortie. En cas de désaccord, les parties peuvent saisir le juge de paix, qui peut ordonner une expertise.
Conseils pratiques pour réussir son état des lieux de sortie
✅ Nettoyez le logement avant la visite.
✅ Réparez les petites dégradations (trous, joints, ampoules…).
✅ Relevez tous les compteurs.
✅ Prenez des photos datées de chaque pièce.
✅ Comparez point par point avec l’état des lieux d’entrée.
✅ Utilisez un modèle de document structuré.
✅ Faites appel à un expert si la valeur du bien le justifie.
L’état des lieux de sortie est bien plus qu’une formalité, c’est la clé d’une location équitable et transparente. Bien préparé, contradictoire et documenté, il protège aussi bien le locataire que le propriétaire et facilite la restitution rapide de la garantie locative.
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FAQ — Questions fréquentes
Oui, il est obligatoire en Belgique. Son enregistrement dépend de chaque région.
En général, les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur, sauf mention contraire dans le bail.
Le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire — le bailleur aura du mal à réclamer des réparations.
Oui, mais c’est difficile après signature. Il faut apporter des preuves nouvelles (photos, expert, témoin) et saisir le juge de paix.
