¿Qué es un inquilino?
Un inquilino es, por tanto, una persona que, a cambio de un pago (alquiler), recibe el uso de un edificio o parte de un edificio perteneciente a un tercero. El inquilino es contractualmente responsable ante el propietario de cualquier daño causado al inmueble alquilado, en virtud de los artículos 1732, 1733 y 1735 del Código Civil. Por tanto, tiene un interés asegurado en preservar sus bienes frente a una deuda de responsabilidad civil. Además, el inquilino también tiene una responsabilidad extracontractual frente a terceros (art. 1382 y siguientes del Código Civil), por la que se entiende una deuda frente a otras personas, vivan o no en el mismo hogar.
Se presume que el inquilino es responsable de cualquier daño que sufra la vivienda alquilada.
El artículo 1732 del Código Civil crea una presunción de responsabilidad del arrendatario por los daños y pérdidas que se produzcan durante el periodo de alquiler. Esto significa que, para quedar exonerado de responsabilidad, el propio inquilino debe demostrar que los daños se produjeron sin culpa por su parte. Si puede demostrar que no es responsable de los daños a la propiedad del arrendador, no será responsable.
Su responsabilidad es general. Por tanto, no se limita a los daños asegurables. No todos los daños y pérdidas están asegurados, por eso los propietarios se protegen contra las reclamaciones de los inquilinos.
¿Qué diferencia hay entre un inquilino y un ocupante?
El ocupante es la persona que se beneficia gratuitamente del uso de un edificio o de una parte de un edificio perteneciente a un tercero.
El artículo 1302 del Código Civil regula la responsabilidad contractual del ocupante. Este artículo establece una obligación de restitución: al final del uso, el ocupante debe devolver la propiedad en el estado en que la recibió. Por tanto, el ocupante también tiene un interés asegurable en mantener la propiedad. En caso de pérdida o daño, el ocupante es contractualmente responsable. Sin embargo, si puede demostrar que la pérdida o los daños se produjeron sin culpa por su parte, queda exento de responsabilidad. El valor del interés asegurable de cualquier persona responsable se limita al valor real.
¿Cuál es la responsabilidad del inquilino en caso de incendio?
El inquilino es responsable en caso de incendio. El artículo 1733 del Código Civil se basa en el mismo principio que el artículo 1732 del Código Civil, pero trata específicamente de los daños por incendio.
También en este caso se presume la responsabilidad del arrendatario. El arrendatario puede eludir su responsabilidad probando una causa extraña (véase 4.1.5). Por tanto, el arrendatario también es responsable si la causa es desconocida.
El inquilino es responsable de los daños causados por las personas de la casa y los subarrendatarios.
El artículo 1735 del Código Civil amplía la responsabilidad del arrendatario. El arrendatario también es responsable de los daños causados por :
- las personas de su casa. Este concepto debe interpretarse en sentido amplio. Incluye a los cónyuges, a los hijos comunes, al personal y a los extraños a los que permita el acceso a su domicilio (otra pareja, conviviente, etc.);
- sus subarrendatarios. A su vez, el subarrendatario tiene la misma responsabilidad frente al arrendatario principal que la que éste tiene frente al arrendador. Por tanto, debe asegurar su responsabilidad del mismo modo que el inquilino principal. Ejemplos de casos en los que un inquilino puede ser considerado responsable:
- una mujer prende fuego a la casa tras una violenta discusión con su marido;
- los daños causados por personas que trabajen para el arrendatario, aunque sea ocasionalmente (proveedores, encargados de mudanzas, obreros, etc.).
Exención de responsabilidad del arrendatario si se prueba una causa extraña
El arrendatario puede evitar la presunción de responsabilidad probando una causa extraña:
- Caso fortuito o fuerza mayor. Ejemplos: caída de un rayo, tormenta de magnitud excepcional.
- Culpa de un tercero. Ejemplos: el incendio se inicia en un edificio vecino y se propaga a la vivienda alquilada o un acto intencionado de un tercero (vandalismo).
- Culpa de la víctima (= propietario). Ejemplos: defecto en el edificio (como un defecto de construcción) y mantenimiento deficiente por parte del propietario (en aplicación del artículo 1721 C.Civ. que determina la responsabilidad del propietario). Nota: un defecto aparente (no oculto) en el edificio puede dar lugar a la responsabilidad contractual del arrendatario, si el defecto ha sido aceptado por éste.
Ejemplos : un defecto de construcción claramente aparente, como una instalación eléctrica defectuosa, el inquilino no reacciona… ;
