Qu'est ce que le locataire?

Un locataire est donc la personne qui contre rémunération (le loyer) reçoit l’usage d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment appartenant à un tiers. Le locataire est contractuellement responsable vis-à-vis du bailleur pour les dégradations causées au bien loué, sur base des articles 1732, 1733 et 1735 du Code civil. Il a donc un intérêt d’assurance consistant à préserver son patrimoine contre une dette de responsabilité.  Par ailleurs, le locataire a également une responsabilité extracontractuelle vis-à-vis de tiers (art. 1382 et suivants du Code civil), entendez par là une dette vis à vis d’autres personnes vivant ou non dans son foyer.

Sachez que le locataire est présumé responsable de toutes dégradations au bien loué.

L’article 1732 du Code civil crée une présomption de responsabilité sur le locataire pour les dégradations et pertes qui se produisent pendant la durée de location. Cela signifie que, pour s’exonérer de sa responsabilité, le locataire doit lui-même prouver que le dommage s’est produit sans sa faute. Síl est capable de prouver qu’il n’ a pas sa part de responsabilité dans les dommages causés aux biens du bailleur, sa responsabilité ne sera alors pas engagée.

Sa responsabilité est générale. Elle ne se limite donc pas à des dommages assurables ! Toutes les dégradations et pertes ne sont pas assurées c est pourquoi les propriétaires se prémunissent d’un recours à l’égard du locataire.

Quelle est la différence entre un locataire et un occupant ?

L’occupant est la personne qui bénéficie gratuitement de l’usage d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment appartenant à un tiers.

L’article 1302 du Code civil règle la responsabilité contractuelle de l’occupant. Cet article prévoit une obligation de restitution : en fin d’utilisation, l’occupant doit restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu. Il a donc également un intérêt assurable au maintien de la chose. En cas de perte ou de dégâts éventuels, l’occupant est donc responsable contractuellement. Il a donc intérêt à préserver son patrimoine contre une dette d’Assurance incendie Toutefois, s’il prouve que ces pertes ou ces dégâts se sont produits sans sa faute, il se décharge de sa responsabilité. La valeur de l’intérêt d’assurance de toute personne responsable est limitée à la valeur réelle.

Quelle est la responsabilité du locataire en cas d'incendie ?

Le locataire est responsable dans le cas d’un incendie. L’article 1733 C.Civ. part du même principe que l’article 1732 C.Civ., mais traite en particulier des dégâts causés par un incendie.

Ici aussi, la responsabilité du locataire est présumée. Le locataire pourra s’exonérer de sa responsabilité en prouvant la cause étrangère (cf. 4.1.5). Il est donc aussi responsable lorsque la cause est inconnue.

Le locataire est responsable pour les dommages causés par les personnes de la maison et les sous-locataires

L’article 1735 C.Civ. élargit la responsabilité du locataire. Le locataire est aussi responsable pour les dommages causés par :

  • les personnes de sa maison. Cette notion doit s’interpréter de manière large. Il s’agit notamment du conjoint, des enfants cohabitants, du personnel, d’étrangers auxquels il accorde l’accès à sa demeure (autre partenaire, concubin(e)…) ;
  • ses sous-locataires. Le sous-locataire a à son tour la même responsabilité à l’égard du locataire principal que celui-ci à l’égard du propriétaire-bailleur. Il doit donc assurer sa responsabilité de la même manière que le locataire principal. Exemples de cas pour lesquels un locataire peut être tenu pour responsable :
  • une femme met le feu à la maison après une violente dispute avec son mari ;
  • dommages causés par des personnes au service, même occasionnel, du locataire (fournisseurs, déménageurs, ouvriers…).

Exonération de la responsabilité du locataire moyennant la preuve d’une cause étrangère

Le locataire pourra s’exonérer de la présomption de responsabilité en prouvant la cause étrangère :

  • Cas fortuit ou force majeure. Exemples : chute de la foudre, tempête d’une ampleur exceptionnelle.
  • Faute de tiers. Exemples : le feu prend naissance dans un bâtiment voisin et s’étend au bien loué ou acte intentionnel d’un tiers (acte de vandalisme).
  • Faute de la victime (= propriétaire). Exemples : vice du bâtiment (comme défaut de construction) et mauvais entretien par le propriétaire (en application de l’article 1721 C.Civ. qui détermine la responsabilité du propriétaire). Attention : un vice apparent (non caché) du bâtiment peut entraîner une responsabilité contractuelle du locataire, si ce vice a été accepté par lui.

Exemples : un défaut de construction clairement apparent, comme une installation électrique défectueuse, le locataire ne réagit pas… ;