DIE GARANTIE FÜR
PERFEKTE FERTIGSTELLUNG

Die Fertigstellungsgarantie sichert dem Käufer einer im Bau befindlichen Immobilie die ordnungsgemäße Abnahme seiner Baustelle. Unabhängig von den Schwierigkeiten, die der Bauherr hat, sei es Konkurs, gerichtliche Liquidation oder ein Versagen des Bauunternehmers oder des Bauherrn, schützt Artikel L261-10-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches alle Käufer bei der Abnahme ihrer Immobilie.

Sie stellt eine rechtliche und finanzielle Garantie für jeden Käufer dar, der eine Immobilie im Rahmen eines VEFA (Vente d’Etat Futur d’Achèvement), insbesondere eines Verkaufs nach Plan, kauft.

Am 9. Juli 1971 wurde auf Initiative des belgischen Ministers Breyne ein Gesetz verabschiedet, um zukünftige Käufer vor einem möglichen Konkurs des Bauunternehmers oder Bauträgers zu schützen.

Das Gesetz schützt die Käufer im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums, der Zahlung des Preises und der Garantie für die Fertigstellung der Arbeiten bei der Abnahme der Baustelle.

Das Breyne-Gesetz betrifft auch den Kauf von Immobilien nach Plan oder den Kauf von Gebäuden im Bau. Das Gesetz gilt jedoch nur für Wohnimmobilien.

Sie ist obligatorisch für alle Arten von Wohngebäuden, unabhängig von ihrer Größe, wie z.B. :

• Einfamilienhäuser in Parzellierung oder nicht;
• Wohngebäude.

Keine Immobilie kann von einem Bauträger ohne diese Versicherung verkauft werden, die dem Käufer die Fertigstellung der Baustelle seiner neuen Immobilie garantiert. Diese Fertigstellungsgarantie ist jedoch für alle Büro- und Geschäftsprojekte optional.

Heute geht niemand mehr das Risiko ein, ohne eine solche Garantie zu kaufen, egal ob es sich um Hauptwohnungen oder Bürogebäude handelt. Bauträger zeichnen fast immer eine Fertigstellungsgarantie für ihre Bürobauprojekte. Darüber hinaus verlangen die Banken eine solche Garantie, um einen Kredit für die Finanzierung eines Projekts zu erhalten.

Die Garantie für die perfekte Fertigstellung muss vor Beginn der Bauarbeiten bei der Erstellung des Reservierungsvertrags zwischen dem Käufer und dem Bauträger unterzeichnet werden. Die Garantie muss unbedingt vor Beginn der Bauarbeiten eingerichtet werden.

Ohne diese Garantie können Sie die öffentliche Urkunde nicht unterzeichnen. Der Notar wird sich vergewissern, dass Sie die finanzielle Fertigstellungsgarantie, die Deckungszusage für die GPA (Garantie für die perfekte Fertigstellung) und die DO (Schäden am Bauwerk) sowie die Quittungen des Versicherers zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorliegen haben.

Die Verpflichtung zur Unterzeichnung einer Fertigstellungsgarantie liegt bei dem Bauträger und dem Bauherrn. Die Garantie muss in einem frühen Stadium des Projekts abgeschlossen werden und kann durch Eigenkapital finanziert werden, was jedoch sehr selten ist. In den meisten Fällen erfordert die Einrichtung der Garantie die Beteiligung einer Finanzierungsorganisation wie einer Bank oder einer Versicherung.

Es gibt mehrere Parameter, die bei der Bestimmung des Preises der Versicherungsprämie für die Vollendungsgarantie zu berücksichtigen sind:

• Der Betrag der Arbeiten ;
• Die Qualität des Projekts ;
• Rückgarantien des Bauträgers ;
• Die Erfahrung des Bauträgers (und seine Versicherungsleistungen) ;
• Der Betrag des Eigenkapitals, den der Projektträger in das Projekt investiert hat;
• Die Kosten für den Bau.

Die Kosten für die Versicherung betragen in der Regel zwischen 0,4% und 2% des Umsatzes (inkl. MwSt.) des Projekts. Die meisten Gesellschaften verlangen eine Mindestprämie von 4.000 Euro.

Die Zahlung erfolgt jährlich in Form einer einmaligen Prämie, die stillschweigend verlängert wird.

Die finanzielle Garantie für die Fertigstellung hat eine Gültigkeitsdauer von einem Jahr ab dem Datum der Abnahme der Arbeiten.

Diese Vollendungsversicherung deckt nicht abgeschlossene Arbeiten und verschiedene Mängel ab. Die Feststellungen können gemacht werden :

• Vor der Unterzeichnung des Protokolls über die Schlüsselübergabe (im Protokoll über die Abnahme erwähnt) ;
• Bei Übergabe der Baustelle ;
• Innerhalb eines Jahres nach der Fertigstellung der Baustelle.

Um die Garantie zu aktivieren, muss der Bauherr feststellen, dass bestimmte Arbeiten unvollendet sind oder dass bestimmte Ausführungen nicht konform sind oder Mängel aufweisen. Es muss nachgewiesen werden, dass die Mängel oder die unvollendeten Arbeiten die ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie verhindern.

Der Bericht muss per Einschreiben mit Rückschein an den Bauträger und den Versicherer, der die Haftung abdeckt, geschickt werden. Wenn der Bauträger nicht innerhalb von 90 Tagen antwortet, ist der Eigentümer berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Bauunternehmers ausführen zu lassen.

Es ist zwingend erforderlich, dass ein anderes Unternehmen erst dann beauftragt wird, wenn der säumige Bauträger verklagt wurde. Im Hinblick auf den Bau gibt es für jede Art von Bauwerk ein technisches Datenblatt. Diese Merkblätter sollen über die Toleranzschwelle für den jeweiligen Bauwerkstyp informieren.

1. Die Bankgarantie für die Rückzahlung : Die Bankgarantie für die Rückzahlung ermöglicht es den zukünftigen Käufern, die von ihnen gezahlten Beträge zurückzufordern, wenn sich das Datum des Baubeginns ändert.
2. Die Garantie für Schäden am Bauwerk: Die Garantie für Schäden am Bauwerk deckt die Reparaturarbeiten im Falle eines Schadens, der durch die zehnjährige Garantieversicherung gedeckt ist.
3. Die Garantie für den Verkauf von renovierungsbedürftigen Immobilien: Diese Garantie schützt den Käufer hinsichtlich der Einhaltung der Fristen für die durchgeführten Arbeiten.
4. Liefergarantie: Die Liefergarantie sichert die finanzielle Deckung im Falle einer mangelhaften Ausführung der im Vertrag genannten Arbeiten.