Gastos de alquiler en Bélgica
¿Qué son los gastos de alquiler?
Los gastos de comunidad son los costes asociados al alquiler de una vivienda que el inquilino tiene que pagar además del alquiler. Incluyen
- Gastos relacionados con el uso de la vivienda: agua, calefacción, gas, electricidad, ascensor, mantenimiento de las zonas comunes, etc.
- Cargas privadas: las relativas al consumo propio del inquilino y las cargas comunes relativas al edificio o a la copropiedad.
- Impuestos o tasas de uso, por ejemplo: basura doméstica, deshollinado, mantenimiento de zonas comunes, que pueden repercutirse al inquilino.
El importe de las cargas puede fijarse de dos formas:
- tarifa plana (un importe fijo mensual o anual) ;
- a la provisión seguida de un ajuste basado en el gasto real.
El propietario debe poder presentar un informe de gastos. Este informe detalla los gastos, su naturaleza, el importe o la parte cobrada al inquilino y los justificantes.
¿Cuál es el reparto entre arrendatario y arrendador?
Al alquilar, es esencial aclarar quién paga qué gastos o reparaciones. He aquí una visión general:
A cargo del inquilino. Normalmente, el inquilino es responsable de :
- Consumo personal de calefacción, gas, agua y electricidad.
- Mantenimiento rutinario y reparaciones: bombillas, pilas de detectores, deshollinar, desatascar fregaderos, limpieza, pequeños trabajos.
- Tu parte de los gastos comunes, por ejemplo: mantenimiento de las zonas comunes, alumbrado público, ascensores y zonas verdes, en la medida en que esté previsto en el contrato de arrendamiento.
A cargo del arrendador. El arrendador es responsable de :
- Reparaciones importantes, la estructura del edificio, el desgaste normal, la obsolescencia.
- Gastos que legalmente no pueden repercutirse al inquilino, como las retenciones fiscales o los honorarios de la agencia inmobiliaria en determinados casos.
- Elaborar un pliego de cargos, aportar justificantes y ajustar las provisiones o mantener la tarifa plana.
Tabla de gastos entre inquilino y propietario
| Tipo de gasto | Arrendatario | Arrendador |
|---|---|---|
| Consumo privado (agua, gas, electricidad) | ✅ Sí | – |
| Mantenimiento rutinario / reparaciones menores | ✅ Sí | – |
| Mantenimiento de zonas comunes / espacios verdes | ✅ Sí, si está previsto en el contrato de alquiler | – o parcial |
| Obras mayores / estructurales / obsolescencia | – | ✅ Sí |
| Impuesto sobre bienes inmuebles / retenciones fiscales | – (prohibido hacérselos pagar al inquilino) | ✅ Sí |
| Honorarios de las agencias inmobiliarias | – (a menudo prohibidos) | ✅ Sí |
Tenlo en cuenta: El contrato de alquiler debe especificar la lista de gastos que debe pagar el inquilino y el método de prorrateo (clave de prorrateo) en el caso de las zonas comunes. Por ejemplo, en la Región de Bruselas-Capital, desde el 1 de noviembre de 2024, los gastos que debe pagar el inquilino deben enumerarse exhaustivamente en el contrato de alquiler de Bruselas.
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¿Con qué frecuencia se elabora la declaración de gastos de servicio?
La ley no estipula la frecuencia de los cargos que el arrendador debe presentar al propietario. En general, los contratos de arrendamiento se redactan de forma que las cuentas se elaboren anualmente. En caso de que el inquilino realice pagos mensuales de los gastos, al final del año los gastos deben corresponder a las cantidades reales gastadas, y puede preverse un ajuste a favor del propietario o del inquilino.
¿Se me puede reembolsar un anticipo de los gastos de servicio?
El artículo 1728 ter del Código Civil francés estipula que el arrendador debe reembolsar el exceso de provisiones por gastos que haya cobrado, a simple petición por escrito del arrendatario. Todos los contratos de arrendamiento están redactados de este modo, y no existen casos específicos en sentido contrario.
En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler estipulan un ajuste automático bidireccional de los cargos, lo que evita malentendidos. Por eso es importante que compruebes que tu contrato de alquiler incluye la siguiente cláusula: «A la recepción de la declaración de gastos, el arrendador o el arrendatario abonará inmediatamente a la otra parte la diferencia entre las disposiciones pagadas y los gastos reales».
Nota: es posible ajustar las provisiones para gastos durante los 5 años siguientes al último pago de las provisiones.
¿Puede aumentarse la provisión para gastos durante el arrendamiento?
Todo depende del tipo de contrato. Se puede aumentar la provisión en el transcurso del arrendamiento si así se mencionó al firmarlo. El importe puede revisarse en función de los gastos reales del año anterior. Para evitar la molestia de un recordatorio de gastos a final de año, el arrendador puede hacer una propuesta de ajuste mensual de los gastos de alquiler.
¿Puede el arrendador descontar la revisión de mi fianza de alquiler?
El alcance de la fianza de alquiler varía en función del contrato de alquiler. En teoría, el propietario puede utilizar la fianza del alquiler que has pagado para pagar los gastos. Esa es una de las finalidades de la fianza de alquiler. Su finalidad es garantizar al arrendador en caso de :
- Daños a la vivienda de alquiler ;
- Alquiler impagado o pagado parcialmente;
- Reajuste de cargas o gastos no pagados por el inquilino.
En conclusión, el Código Civil proporciona un marco jurídico para garantizar que ni el inquilino ni el propietario se encuentren en situaciones incómodas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que lo más importante es el contrato de alquiler que se haya redactado.
Por eso debes tener especial cuidado al leer y firmar el contrato de alquiler. Así evitarás muchas complicaciones posteriores.
Si hay algún punto del contrato que te preocupa, no dudes en pedir que te lo expliquen. Dependiendo de la situación, puede que se prevean compromisos entre el propietario y el inquilino para poner a todos de acuerdo. En este caso, huelga decir que habrá que redactar y firmar conjuntamente un nuevo contrato de alquiler.
Puntos prácticos para inquilinos y propietarios
Consejos prácticos para inquilinos
- Comprueba que el contrato de alquiler indica claramente los gastos y cómo se calculan (a tanto alzado o por adelantado).
- Pide la última declaración de gastos por servicios y los documentos justificativos: facturas, lecturas del contador. El propietario está obligado a proporcionártelos.
- Ten en cuenta los gastos que no se pueden cargar legalmente al inquilino (por ejemplo, la retención de impuestos).
- Si los gastos se pagan «por adelantado», vigila el ajuste anual y comprueba que no estás pagando indebidamente.
Consejos prácticos para los arrendadores
- Cuando firmes el contrato de alquiler, elabora una lista clara y detallada de los gastos que debe pagar el inquilino, una clave de desglose (si son gastos compartidos) y especifica la frecuencia del ajuste.
- Conserva todas las facturas y justificantes que necesites para elaborar un desglose claro de los gastos: descripción, precio unitario, cantidad, proporción cobrada al inquilino.
- Si pagas un precio fijo, debes saber que no puedes reclamar un suplemento si el precio fijo es insuficiente (salvo que exista una disposición especial o un recurso legal).
