Les charges locatives selon le contrat de bail

Tout appartement occupé engendre nécessairement des charges locatives. Deux sortes de charges existent :

  • les charges locatives qui concernent le logement ;
  • les charges communes.

En Belgique, contrairement à la plupart des pays, il n’y a pas une liste clairement définie permettant la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, d’où l’importance d’y porter une attention particulière au moment de signer le bail. En effet, lors de la signature du bail les charges du locataire devront être identiques aux charges réelles. Le bailleur devra mettre à disposition du locataire le décompte de charges. Si les montants ne correspondent pas, il conviendra de procéder à une régularisation de charges.

Le bailleur est-il tenu de présenter le décompte de charges à son locataire ?

Le code civil prévoit que le bailleur a l’obligation de présenter le décompte de charges notamment par l’article 1728ter. Cet article fait mention que :

les frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct

Le bailleur est dans l’obligation de transmettre un compte différent et détaillé des charges de sorte que le locataire soit en mesure de vérifier les charges qui lui sont réellement incombées. Le locataire est en droit de faire une demande de justificatifs à son bailleur concernant les charges locatives au moment de la régularisation annuelle.

Certains appartements se situent dans un immeuble avec plusieurs appartements avec une seule et unique personne pour le gérer. Dans ce cas, les locataires ont la possibilité de consulter les documents au siège social du gestionnaire.

A quelle fréquence est fait le décompte de charges ?

Il n’est pas prévu par la loi une fréquence de charges qu’il incombe au bailleur de soumettre au propriétaire. En général les baux de location sont rédigés de manière à ce que les comptes soient faits annuellement. Dans l’hypothèse ou le locataire effectue un paiement mensuel de ses charges, en fin d’année les charges doivent correspondre aux montants réels des dépenses et une régularisation en faveur du bailleur ou du locataire peut être envisagée.

Peut-on être remboursé d’une provision de charges ?

L’article 1728ter du code civil prévoit que le bailleur doit rembourser le surplus de provisions de charges qu’il a perçu, sur simple demande écrite du locataire. Tous les contrats de bail sont rédigés de la sorte et aucun cas particulier ne ferait mention du contraire.

Dans la plupart des cas, les baux stipulent un ajustement de charges automatiques dans les deux sens, ce qui évite les quiproquos. C’est pourquoi il est important de vérifier que votre bail de location fait mention de la clause suivante : « A la réception du relevé de charges, le bailleur ou le preneur versera immédiatement à l’autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles ».

Attention : Une régularisation de provisions de charge est possible au cours des 5 années suivant le dernier paiement des provisions.

Peut-on augmenter la provision pour charges en cours de bail ?

Tout dépend du type de bail. Une augmentation de provision peut être effectuée en cours de bail si à la signature de celui-ci il en faisait mention. Le montant peut être revu en fonction des dépenses réelles basées sur l’année d’avant. Pour éviter la pénibilité du rappel de charges en fin d’année, le bailleur a la possibilité de faire une proposition d’ajustement de charge locative mensuellement.

Est-ce que le bailleur peut prendre la régularisation sur ma garantie locative ?

En fonction du bail l’étendue de la garantie n’est pas la même. En théorie le bailleur peut prendre régulariser les charges avec le dépôt de garantie locative que vous avez effectué. La garantie locative est prévue entre autres pour ça. En effet, elle vise à garantir le propriétaire en cas de :

  • Dégâts dans le bien qui loue ;
  • Les loyers impayés ou partiellement payés ;
  • D’ajustement de charges ou de charges non payées par le locataire.

Pour conclure le code civil prévoit un cadre légal pour que ni le locataire ni le bailleur ne se retrouve dans d’inconfortables situations. Néanmoins il faut garder à l’esprit que ce qui prime est essentiellement le bail de location qui aura été rédigé.

C’est pourquoi il faut être particulièrement attentif à la lecture et à la signature du bail. Cela évite bien des complications par la suite.

Si à la lecture du bail certains points vous interpellent il ne faut pas hésiter à vous les faire expliquer. En fonction des situations des compromis entre bailleur et locataire peuvent être envisagés pour mettre tout le monde d’accord. Dans ce cas, il va de soi qu’un nouveau bail devra être rédigé et signé communément.