Quelle est la qualification du propriétaire dans le cadre de l’assurance incendie

Qu’est ce que le propriétaire ?

Le propriétaire est une personne à laquelle appartient une chose déterminée. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements (cf. 544 du Code civil). L’intérêt d’assurance principal du propriétaire est le maintien de la chose, comme son bâtiment et/ou son contenu.

Accessoirement, un propriétaire peut avoir un intérêt à préserver son patrimoine contre une dette de responsabilité :

  • extracontractuelle (principalement sur base des articles 1382, 1383, 1384 et 1386 du Code civil). C’est l’objet de la garantie complémentaire « recours de tiers » ;
  • contractuelle, notamment à l’égard du locataire sur base de l’article 1721, alinéa 2, du Code civil (infra). C’est l’objet de la garantie complémentaire « recours du locataire ».

Qu’est ce que le copropriétaire ?

L’intérêt assurable d’un copropriétaire est identique à celui d’un propriétaire, mais pour sa part dans la copropriété. L’assurance à laquelle il souscrit en son nom est seulement valable pour sa propre part dans la copropriété (sauf en assurance pour compte de qui il appartiendra ou pour compte d’autrui).

En ce qui concerne les immeubles à appartements, la souscription d’une police commune pour tout le bâtiment est souvent rendue obligatoire par l’acte de base. Une telle assurance commune est souvent conclue par un syndic, au nom et pour le compte de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour remédier aux différences individuelles, par exemple dans l’achèvement, les copropriétaires peuvent souscrire séparément et individuellement une assurance supplémentaire pour combler l’insuffisance de capital, de préférence chez le même assureur afin d’éviter d’éventuels différends. Les copropriétaires ont intérêt à assurer leur contenu chez un autre assureur que celui qui couvre le bâtiment. Ceci procure l’avantage d’une couverture supplémentaire pour le recours des tiers.

Qu’est ce que l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?

L’intérêt de l’usufruitier L’usufruit confère à son titulaire le droit temporaire à l’usage et à la jouissance, de manière prudente et raisonnable, d’un bien appartenant au nu-propriétaire avec l’obligation de restituer celui-ci à la fin de son droit. Par son droit de jouissance, l’usufruitier possède un droit :

  • d’usage (en latin : « usus ») ;
  • aux fruits (en latin : fructus », d’où le mot « usufruitier »).

Ces fruits peuvent être naturels et/ou civils (tels que les loyers). Si le bien disparaît et qu’il ne peut le reconstituer, l’usufruitier ne pourra plus exercer son droit de jouissance. Par son droit de jouissance, l’usufruitier a donc surtout un intérêt au maintien de la chose. Pour cette raison, il doit s’assurer comme un (plein) propriétaire.

Le Livre 3 – « Les biens » du nouveau Code civil prévoit une obligation d’assurance.

A partir du 1er septembre 2021, l’usufruitier est obligé à assurer le bien en pleine propriété pour les risques habituels, en tout cas contre l’incendie. L’usufruitier est tenu de présenter au nu-propriétaire, à la première demande, la preuve de la police d’assurance.

L’usufruitier peut aussi avoir intérêt à préserver son patrimoine contre une dette de responsabilité :

  • extracontractuelle, également pour vice de la chose, vu qu’il doit conserver la substance du bien ;
  • contractuelle à l’égard du :
    •  nu-propriétaire. Il a l’obligation contractuelle de restituer le bien à la fin de l’usufruit, vu son obligation de conserver la substance du bien ;
    • locataire éventuel, sur base de l’article 1721 C.Civ. 3.3.2 L’intérêt du nu-propriétaire.

 Le « nu-propriétaire » conserve le droit de disposer de la chose ou de la propriété, à condition de respecter les droits de l’usufruitier. Il peut donc aliéner la valeur de la nue-propriété, tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Son intérêt principal consiste aussi en la conservation de la chose vu qu’il en deviendra pleinement propriétaire à l’extinction du droit d’usufruit. Indirectement, le nu-propriétaire peut avoir intérêt à prémunir son patrimoine contre une dette de responsabilité. Il doit en effet normalement entretenir la structure du bâtiment.