Leitfaden für Mieter · Belgien
Wohnstandards
in Belgien
Bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, muss Ihre zukünftige Wohnung bestimmte gesetzliche Kriterien hinsichtlich Sicherheit, Hygiene und Bewohnbarkeit erfüllen. Erfahren Sie, welche Normen in Wallonien, Brüssel und Flandern gelten – und wie Sie diese überprüfen können.
Herausforderungen
Warum sollten Sie die Normen vor der Unterzeichnung überprüfen?
Eine nicht den Vorschriften entsprechende Wohnung birgt für den Mieter drei erhebliche Risiken.
Sicherheitsrisiken
Defekte Elektroinstallation, instabiles Dach, CO₂-Heizung … Bauliche Mängel können Ihr Leben gefährden.
Unbewohnbare Unterkunft
Feuchtigkeit, Schimmel, mangelnde Belüftung oder unzureichende Heizung: Eine ungesunde Wohnung schadet Ihrer Gesundheit und kann für die Vermietung gesperrt werden.
Möglicherweise nichtiger Mietvertrag
Sollte die Wohnung nach Ihrem Einzug als unbewohnbar eingestuft werden, kann der Mietvertrag gekündigt werden – und Sie müssen sich dringend eine neue Wohnung suchen.
Gesetzliche Kriterien
Die 5 Kriterien für die Barrierefreiheit einer Wohnung
Diese Standards gelten für alle drei Regionen, auch wenn die genauen Grenzwerte je nach dem jeweils geltenden Wohnungsgesetz variieren.
A – Statische Sicherheit des Gebäudes
Dach, Fußböden, tragende Wände und Treppen müssen in gutem Zustand sein. Es dürfen keine strukturellen Risse vorhanden sein, die die Stabilität des Gebäudes gefährden. Geländer und Brüstungen müssen stabil sein und den vorgeschriebenen Höhenanforderungen entsprechen.
B – Elektro- und Gasinstallationen
Die Elektroinstallation muss den Vorschriften der RGIE (Allgemeine Verordnung über elektrische Anlagen) entsprechen. Ein gültiges Konformitätszertifikat kann verlangt werden. Gasinstallationen müssen regelmäßig überprüft werden und mit einem CO-Detektor ausgestattet sein, sofern sie einen Heizkessel umfassen.
C – Lebensmittelsicherheit und Hygiene
Die Wohnung muss frei von ungewöhnlicher Feuchtigkeit, wiederkehrendem Schimmelbefall und Wassereinbrüchen sein. Die Warm- und Kaltwasserleitungen müssen ordnungsgemäß funktionieren. Ein Badezimmer mit Dusche oder Badewanne, ein WC mit Spülung sowie ein Waschbecken mit fließendem Wasser sind zwingend erforderlich.
D – Belüftung und Helligkeit
Jeder Wohnraum muss über mindestens ein zu öffnendes Fenster mit Blick nach draußen verfügen. In der Küche, im Badezimmer und im WC ist eine ausreichende mechanische oder natürliche Belüftung vorgeschrieben. Die Mindestfläche variiert je nach Region (z. B. 9 m² für ein Schlafzimmer in Wallonien).
E – Mindestausstattung
Die Wohnung muss über eine funktionsfähige Heizungsanlage verfügen, mit der eine angemessene Temperatur erreicht werden kann (18–19 °C in den Wohnräumen). Ein eigener Stromzähler und ein Trinkwasseranschluss sind vorgeschrieben. In jedem Zimmer und im Flur muss ein Rauchmelder installiert sein.
Gesetzliche Verpflichtungen
Was der Eigentümer gewährleisten muss
Gemäß Artikel 2 des wallonischen Wohnungsdekrets sowie der entsprechenden Brüsseler und flämischen Rechtsvorschriften ist der Vermieter verpflichtet, vor dem Einzug eine den Vorschriften entsprechende Wohnung zur Verfügung zu stellen.
Eine Wohnung in ordentlichem Zustand übergeben – der Vermieter darf eine Immobilie, an der dringende Maßnahmen zur Herstellung der Konformität erforderlich sind, nicht vermieten, es sei denn, der Mieter hat einer entsprechenden schriftlichen Vereinbarung mit einer formell festgelegten Mietminderung zugestimmt.
Die Durchführung größerer Reparaturen im Mietobjekt – umfangreiche Reparaturen (Dach, Tragwerk, gemeinschaftliche Anlagen) – obliegt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags dem Eigentümer.
Legen Sie die erforderlichen Unterlagen vor – Energieausweis (PEB), Bescheinigung über die elektrische Überprüfung (sofern vorhanden) sowie das bei Einzug gemeinsam erstellte wohnungsübergabeprotokoll.
⚠️ Achtung: Sollten Sie nach Ihrem Einzug erhebliche Mängel feststellen, melden Sie diese bitte innerhalb der ersten Tage schriftlich dem Vermieter – andernfalls könnten sie vor dem wohnungsübergabeprotokoll Ihrer Mietkaution in Abzug gebracht werden.
Praktische Vorgehensweise
Wie lässt sich die Konformität einer Wohnung überprüfen?
Vor dem Besuch
Fordern Sie den Energieausweis, den Bericht über die elektrische Überprüfung und das wohnungsübergabeprotokoll des Vormieters an. Erstellen Sie Ihre Checkliste für die Besichtigung.
Während des Besuchs
Prüfen Sie Steckdosen und Schalter, öffnen Sie Wasserhähne und Fenster, vergewissern Sie sich, dass keine Feuchtigkeit vorhanden ist (Flecken, Geruch, Schimmel). Schalten Sie die Heizung ein. Fotografieren Sie jede Unregelmäßigkeit.
Nach dem Besuch
Im Zweifelsfall beantragen Sie bitte eine Überprüfung bei der regionalen Wohnungsbehörde: Direction du Logement (Wallonien), Bruxelles Logement oder Wonen Vlaanderen.
Rechtsmittel des Mieters
Was ist zu tun, wenn die Wohnung nicht den Anforderungen entspricht?
Schriftliche Mitteilung an den Eigentümer
Senden Sie ein Einschreiben, in dem Sie die festgestellten Mängel genau beschreiben und deren Behebung innerhalb einer angemessenen Frist (15 bis 30 Tage) verlangen. Bewahren Sie eine Kopie mit Rückschein auf.
Beantragung bei der regionalen Wohnungsbehörde
Sollten Sie keine Antwort vom Vermieter erhalten, wenden Sie sich bitte an die für Ihre Region zuständige Behörde: Direction du Logement (Wallonien), Bruxelles Logement oder Wonen Vlaanderen. Ein Inspektor kann kostenlos vor Ort erscheinen.
Klage vor dem Friedensgericht
Wird die Wohnung als nicht normgerecht eingestuft und weigert sich der Vermieter, Abhilfe zu schaffen, kann der Friedensrichter die Durchführung der Arbeiten unter Androhung eines Zwangsgeldes anordnen, die Miete herabsetzen oder in Extremfällen die Kündigung des Mietvertrags aus Verschulden des Vermieters aussprechen.
FAQ
Häufig gestellte Fragen zu Wohnstandards
Wer kann in Belgien eine Wohnung begutachten lassen?
Jeder Mieter kann bei der zuständigen regionalen Wohnungsbehörde kostenlos eine Inspektion beantragen. In Wallonien ist dies die „Direction du Logement“, in Brüssel „Bruxelles Logement“ und in Flandern „Wonen Vlaanderen“. Der Vermieter kann zudem einen zugelassenen Inspektor beauftragen, um vor der Vermietung eine Konformitätsbescheinigung zu erhalten.
Sind die Wohnstandards in ganz Belgien einheitlich?
Die allgemeinen Grundsätze (Sicherheit, Hygiene, Bewohnbarkeit) sind einheitlich, doch die genauen Grenzwerte variieren je nach Region. Die Wallonie wendet das wallonische Wohnungsgesetz an, Brüssel sein eigenes Brüsseler Wohnungsgesetz und Flandern den „Vlaamse Wooncode“. Die Mindestflächen, die Belüftungskriterien und die Zertifizierungsanforderungen unterscheiden sich von Region zu Region.
Wird die Mietkaution zurückerstattet, wenn die Wohnung als nicht konform eingestuft wird?
Wenn der Friedensrichter aufgrund einer nicht vertragsgemäßen Wohnung die Kündigung des Mietvertrags aus Verschulden des Vermieters ausspricht, muss die Mietkaution dem Mieter in voller Höhe zurückerstattet werden. In der Praxis wird eine „garantie.be“-Kaution auf einfache Anfrage hin umgehend freigegeben, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen für die Rückzahlung erfüllt sind – im Gegensatz zu einem bei einer Bank gesperrten Betrag, für dessen Freigabe unter Umständen die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.
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