Etat des lieux
Expert immobilier

Un état des lieux locatif est un processus obligatoire dans le cadre de la location d’un bien immobilier en Belgique. L’état des lieux d’un bien immobilier se fait à l’entrée et à la sortie du bail de location pour pouvoir constater les éventuels dégâts relatifs à la période de location.

L’état des lieux est un document écrit et le plus détaillé possible. Il sert à décrire de la façon la plus juste l’état du bien loué, que ce soit au démarrage du bail de location ou à la fin du contrat. Ce document obligatoire doit être annexé au contrat de bail et enregistré par le propriétaire avec le bail.

En Belgique l’article l’article 1730 du Code civil indique que « Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs ». Ce document est donc obligatoire dans le processus de location d’un bien immobilier.

D’autres éléments sont obligatoires et à organiser avant la signature du bail. Les deux principales choses à faire par le locataire avant la signature du bail sont :

 – Constituer une garantie locative pour le montant fixé dans le contrat de bail ;

– Souscrire une assurance incendie pour protéger l’habitation.

La validité d’un état des lieux repose sur le respect de certaines règles. Pour être valable l’état des lieux doit être :

1. Contradictoire : en présence du·locataire et du·propriétaire ou de quelqu’un qui les représente) ;
2. Daté et signé par les deux parties (par le locataire et le propriétaire) ;
3. Détaillé et précis dans sa rédaction et dans le descriptif de l’ensemble de l’habitation;
4. Établi avant le démarrage du bail ou au cours du premier mois d’occupation.

L’état des lieux se réalise en présence des deux parties au contrat de bail. Les différentes étapes à prévoir pour un bon déroulement de l’état des lieux sont :

1. Convenir d’une date pour être sûr de réaliser au bon moment l’état des lieux :
   1. Juste avant le démarrage de la location pour l’état des lieux d’entrée
   2. Juste après la fin de la location pour l’état des lieux de sortie.
2. Apporter l’ensemble des clés pour accéder à toutes les pièces et aux différents compteurs du bien loué (électrique, eau, etc.). Le relevé des compteurs est mentionné sur l’état des lieux ;
3. Utiliser un modèle pour réaliser un état des lieux conforme aux réglementations en vigueur. L’utilisation d’un modèle facilite le déroulement de l’état des lieux. Le fait d’utiliser un exemple permet de ne pas commettre d’irrégularités ou d’oublis dans la rédaction du rapport final.
4. Parcourir le bien en location pour rédiger la description détaillée de l’ensemble des pièces sans omettre une partie de l’hébergement ;
5. Ajouter des photos pour permettre une parfaite compréhension des anomalies décrites dans l’état des lieux. Les photos sont datées et indiquent leur emplacement ;
6. Dater et signer le document final établi de façon contradictoire. Plus le document est détaillé et la rédaction partagée entre les parties, moins il y a de risque futur de contestation de l’état des lieux.

L’état des lieux est un descriptif précis et rédigé de l’état du bien immobilier mis en location. L’état des lieux contient les éléments suivants :

• Le type d’état des lieux, donc un état d’entrée ou de sortie des lieux ;
• La date de réalisation ;
• L’identité complète des parties, noms et adresses du  bailleur et des locataires ;
• L’identité de l’expert ou de toute autre personne participant à la rédaction de l’état des lieux en tant que mandataire ;
• La description de l’ensemble des pièces de la location : La description de l’état du plafond, des fenêtres, des murs et du sol. La description des installation électrique et chauffage, des meubles, de la cuisine et des salles de bain ;
• Le nombre de clés et à quoi elles donnent accès (caves, portes) ;
• Le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• La signature des deux parties (ou de leurs représentants).

L’état des lieux d’entrée d’une location immobilière est un état descriptif du logement au moment de l’entrée du locataire dans les lieux. Ce rapport détaillé est établi juste avant la remise des clés par le propriétaire au démarrage du bail de location. L’état des lieux d’entrée sert de référence au démarrage du bail, il a pour vocation d’être comparé à l’état des lieux de sortie dressé à la fin du séjour du locataire.

Un état des lieux de sortie détaille l’état du logement au moment de la sortie du locataire. Il est établi juste avant la remise des clés par le locataire. L’état des lieux de sortie a pour vocation d’être comparé à l’état des lieux d’entrée qui avait été dressé à l’arrivée du locataire. Cette comparaison a pour but d’identifier les dégâts rattachés à la période de location et de fixer le montant du dédommagement financier correspondant.

En fonction de la durée de la location, les parties doivent tenir compte de la vétusté du logement et de l’usure locative normale pour déterminer les réparations qui ne seront pas à la charge du locataire.

L’état des lieux peut s’organiser de deux façons différentes :

• Il peut être réalisé par le locataire et le propriétaire ensemble à l’amiable.
• Il peut être réalisé en présence d’un ou plusieurs experts immobiliers.

L’état des lieux à l’amiable à l’avantage d’être gratuit car aucun expert n’intervient. Lorsque le locataire ou le propriétaire désigne un expert immobilier, les honoraires de l’expert sont à partager entre les deux parties de façon égalitaire.

Les deux parties peuvent également désigner chacun un expert immobilier à leurs frais lorsqu’ils n’arrivent pas à se mettre d’accord.

Un expert immobilier est un professionnel certifié et qualifié pour réaliser une évaluation immobilière. L’expert immobilier doit posséder un diplôme d’expertise ou une formation certifiante associée à plusieurs années d’exercice.

Pour effectuer ses missions d’expertise immobilière, l’expert utilise ses compétences de techniques du bâtiment, ses connaissances économiques et son savoir juridique dans l’évaluation du bien immobilier.

Le tarif d’une expertise immobilière en Belgique varie de 150€ à 450€. Le prix d’une expertise immobilière n’est pas fixé par la loi, il peut varier significativement d’un expert à un autre. Le prix est fixé par l’expert en fonction des critères suivants :

• Le type de prestation (état des lieux, estimation, réception provisoire)
• Le nombre de pièces (dont le nombre de pièces d’eau)
• La présence d’un jardin

Si le bien est meublé, le prix sera ajusté à la hausse pour tenir compte de l’inventaire des meubles à réaliser.

Lorsque l’état des lieux est établi que par une seule des deux parties, l’autre partie peut toujours le contester. La contestation d’un état des lieux réalisé de façon autonome par le locataire ou le propriétaire est très simple : la personne qui n’était pas présente peut envoyer ses remarques et modifications par écrit. Les modifications seront étudiées puis potentiellement ajoutées par les parties avant de le signer.

Lorsque le locataire et le propriétaire ne sont pas d’accord sur la façon d’établir l’état des lieux ils peuvent demander au juge de paix de désigner un expert immobilier. Cette requête judiciaire doit être introduite au cours du 1er mois du bail de location.

• L’état des lieux gratuit est possible s’il est réalisé entre le locataire et le bailleur à l’amiable. Aucune tierce partie ne se joint au déroulement de l’état de lieux donc il n’y a pas de coûts supplémentaires ;
• Le prix d’un état des lieux effectué par un expert varient de 150 euros à 450 euros. Le prix est proportionnel à la surface du bien et au nombre de pièces à expertiser.