L’assurance habitation (assurance incendie)

L’assurance habitation est une assurance qui couvre votre habitation ainsi que son contenu en cas de survenance d’un sinistre. Elle vous permet également de vous protéger en cas de dégâts causés à des tiers.

A quoi sert l'assurance habitation (incendie) ?

L’assurance habitation, plus communément appelée assurance incendie en belgique, sert à couvrir des biens comme des bâtiments, des immeubles ou des maisons mais aussi des choses.La partie 4 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances détermine ce qu’est la « garantie normale » d’une assurance incendie. Entendez par normal, ce qu’une assurance incendie doit couvrir a minima sans garantie complémentaire.Sauf convention contraire, l’assurance contre l’incendie garantit les biens assurés contre les dégâts qui sont causés par :
  • l’incendie ;
  • la foudre ;
  • l’explosion ;
  • l’implosion ;
  • la chute ou le heurt d’appareils de navigation aérienne ou d’objets qui en tombent ou qui en sont projetés ;
  • le heurt de tous autres véhicules ou d’animaux.

Que couvre précisément la garantie incendie ?

Des conditions minimales sont imposées par l’arrêté royal incendie. Elles concernent plus les modalités de couverture des biens que les périls qui doivent être assurés.

Voyons en détail ce que couvrent les différentes garanties de l’assurance incendie (habitation) :

La garantie incendie

Elle doit couvrir les dommages causés par l’incendie, l’explosion ou l’implosion par suite d’attentats et de conflits du travail ;

La garantie explosion

Elle doit couvrir les dégâts aux biens dus à :

  1. Une explosion ou une implosion sans rapport direct avec le risque assuré (survenus en dehors du risque). Par exemple une explosion dans la rue ;
  2. L’explosion d’explosifs dont la présence à l’intérieur du risque assuré n’est pas inhérente à l’activité professionnelle qui y est exercée.

La garantie tempête

Cette garantie couvre :

  • les dommages causés par la grêle, la pression de la neige ou de la glace ;
  • à concurrence de 100 % des capitaux assurés sur l’immeuble et le contenu

La garantie dégâts des eaux

La garantie couvre à concurrence de 100 % des montants assurés que cela concerne l’immeuble ou le contenu. Cela veut dire que l’assuré doit être indemnisé à hauteur du montant que vous avez assuré.

La garantie recours des tiers

Elle couvre en général au minimum 619.733€, indexés sur ce qui concerne les dommages aux biens. Cela correspond au seuil minimal de couverture dans un contrat.

Remarque : cette garantie minimale « recours de tiers » ne concerne donc pas les dommages corporels ;

La garantie responsabilité civile immeuble

Cette garantie spécifique doit couvrir au minimum les montants suivants :

  • 12 394 676€ (indexés) pour les dommages corporels ;
  • 619 733€ (indexés) pour les dommages aux biens.

Quels sont les périls qui doivent légalement être assurés

Dans la garantie incendie, la couverture d’autres périls a été rendue obligatoire dans ce que l’on appelle les risques simples tels que :

  • Tempête-grêle-neige (depuis le 01/10/1995 – cf. arrêté royal du 16 janvier 1995) ;
  • Catastrophes naturelles (depuis le 01/03/2006 – cf. loi du 17 septembre 2005, intégrée dans l’article 123 de la loi du 4 avril.

Cette garantie couvre obligatoirement les :

  • inondations ;
  • tremblements de terre ;
  • glissements et affaissements (naturels) de terrains ;
  • débordements ou refoulements d’égouts publics.

Les garanties suivantes sont soumises à des conditions minimales, mais ne sont pas des garanties obligatoires :

  • Dégâts des eaux ;
  • Recours de tiers ;
  • Responsabilité Civile Immeuble

Attention il est important de faire la distinction entre les risques simples et les autres risques appelés les risques spéciaux. En effet, ils ne sont pas couverts de la même façon.

Concernant les risques simples

  • L’assureur doit tenir compte :
    • des conditions minimales prévues par l’arrêté royal incendie du 24 décembre 1992 ;
    • des garanties légalement obligatoires imposées par d’autres législations (comme la couverture de la tempête et des catastrophes naturelles) ;
  • l’assureur ne peut appliquer la règle proportionnelle dans certains cas ;
  • la durée du contrat est limitée à un an maximum, renouvelable par reconduction tacite ;
  • les clauses d’arbitrage sont interdites ;
  • l’assureur qui se réserve un droit de résiliation en cas de sinistre doit accorder le même droit au preneur.

Ces règles qui protègent les consommateurs ne s’appliquent donc pas aux autres risques que les risques simples. En risques spéciaux, l’assureur dispose donc de plus de liberté contractuelle.

Les contrats incendis sont régis par l’arrêté royal « Incendie » du 24 décembre 1992

L’assurance « Incendie » (réglementant l’incendie et d’autres périls, en ce qui concerne les risques simples) s’applique aux contrats d’assurance qui couvrent à titre principal des risques simples contre les dommages causés par un des périls énumérés par l’arrêté royal et les responsabilités y afférentes.

Nous pouvons conclure qu’en pratique, cet arrêté royal « Incendie » est d’application à toutes les assurances incendie en ce qui concerne les risques simples, car ces assurances incendie couvrent systématiquement plusieurs des périls cités par l’arrêté royal, à commencer par l’incendie et les périls connexes.

L' assurance habitation est-elle soumise à une indexation ?

Dans Indexation, il faut distinguer l’indexation légale de l’indexation contractuelle. Nous allons passer en revue cette deux possibilités.

Indexation légale

La législation prévoit une indexation sur base de :

  • l’évolution des prix à la consommation (cf. AR Incendie) en ce qui concerne les montants minimaux à assurer en recours de tiers et RC Immeuble.
  • L’indice de base est l’indice 119,64 de décembre 1983.
  • L’indice ABEX, base 375, pour les montants pris en compte pour définir un risque simple. (cf. AR d’exécution du 24 décembre 1992 – 2.4.2.3).

Indexation contractuelle

L’indice ABEX est généralement appliqué pour l’indexation :

  • des montants assurés, en ce qui concerne :
    • le contenu et l’immeuble ;
    • la responsabilité locative ou d’occupant ;
  • de la prime, celle-ci étant proportionnelle aux montants assurés.

L’indice de départ est celui d’application au moment de la souscription du contrat, indiqué aux conditions particulières.

L’indice ABEX

L’indice suit l’évolution des prix de la construction (prix des matériaux et coût de la main-d’œuvre). Il est déterminé deux fois par an (chaque semestre), par l’Association Belge des Experts.

Le contrat peut prévoir l’application d’une indexation sur base d’un autre indice que l’indice ABEX, mais cette pratique est exceptionnelle en risques simples. Le preneur n’est pas obligé d’indexer les montants assurés et la prime, mais sans indexation, la sous-assurance est inévitable à moins d’adapter régulièrement les montants assurés.

Qui doit se prémunir d'une assurance habitation ?

L’ assurance habitation n’est pas obligatoire pour le propriétaire d’un bien excepté si ce même bien est situé dans une copropriété. En effet, il doit se couvrir pour garantir les dégâts qui pourraient survenir dans la copropriété suite à un incident chez lui.

Le propriétaire (ou  copropriétaire, voir usufruitier ou nu-propriétaire) peut cependant prendre une assurance qui le couvre contre un quelconque risque de détérioration de son bien. En revanche, un locataire de n’importe quelle région de Belgique a l’obligation d’assurer le bien qu’il va louer.

D’ailleurs dans tous les contrats de location de biens il est stipulé dans le bail que l’assurance incendie doit être souscrite par le futur locataire au moment de la signature du bail.

Quels sont les décrets en matière de baux à loyer concernant l’assurance incendie obligatoire

En région wallonne

En région wallonne, le locataire est légalement obligé d’assurer sa responsabilité contractuelle en cas d’incendie depuis le 1er septembre 2018. Sauf si les parties en conviennent autrement, le locataire doit avoir contracté cette assurance de responsabilité avant d’entrer dans les lieux. Il doit prouver annuellement le paiement de la prime. À défaut, le bailleur peut ajouter dans son assurance habitation un abandon de recours à l’égard du locataire et en répercuter la surprime sur le locataire (décret du 15 mars 2018, article 17).

En région flamande

En région flamande, le locataire doit couvrir sa responsabilité contractuelle en cas d’incendie, mais aussi en cas de dégâts des eaux. Il peut le faire en souscrivant lui-même son assurance ou en indemnisant le bailleur pour les frais supplémentaires (la surprime) de l’abandon de recours dans son assurance incendie. Ce décret impose aussi au propriétaire-bailleur d’assurer sa responsabilité contractuelle à l’égard du locataire. La responsabilité contractuelle du bailleur sur base de l’article 1721 du Code civil est généralement couverte d’office par la garantie complémentaire « recours du locataire » de l’assurance incendie du propriétaire (décret du 14 juillet 2017, art. 29).

Le prix d'une assurance habitation (assurance incendie) est-il élevé ?

Suite á ce que nous venons d’expliquer vous comprendrez que le prix de votre assurance incendie est personnalisé et dépend de plusieurs facteurs qui sont notamment:

  • si vous êtes locataire ou propriétaire ;
  • si vous êtes l’ occupant principal ou non ;
  • le nombre de facade ;
  • l’âge du bâtiment ;
  • le nombre de chambres ;
  • le type de bien et son usage.

En effet, que ce soit une location d’appartement ou maison considérés comme risques simples ou des biens dits spéciaux (pharmacie) les risques pris par l’assureur ne sont pas les mêmes en termes d’indemnisations. Plusieurs éléments peuvent avoir une incidence sur le risque :

  • la situation géographique du bien;
  • la superficie du bien;
  • le contenu du bien, pour les objets d’ une certaines valeurs notamment tableaux ou œuvres d’art elles peuvent être couvertes à part.

Une fois le risque estimé, plusieurs options de couverture sont envisageable

  • assurer que le bâtiment;
  • assurer le bâtiment et le contenu;
  • assurer le bâtiment, le contenu et le vol. Quand vous choisissez cette dernière option, le contenu est généralement assuré à hauteur de 50 % en cas de vol.

En revanche, les aménagements extérieurs sont couverts dans toutes les formules.

Précisions importantes à noter :

  • Les choses (contenu) sont toujours assurées en valeur à neuf, c’ est a dire en valeur de restitution;
  • La garantie de votre assurance habitation s’étend aussi à l’ assurance de votre kot de vacances, pour plus de sérénité;
  • Des rabais d’ assurance chez certains assureurs sont possibles notamment pour les constructions neuves et en cas en cas de système agréé contre le vol (alarme);

Moyennant un coût supplémentaire vous pouvez également vous prémunir d’une assurance de protection juridique. Cette assurance complémentaire sert à défendre vos intérêts en cas de conflits.

Quels sont les délais de résiliation ?

En cas de résiliation il existe plusieurs situations :

  • Vous déménagez ou vous vendez votre bien, il y a disparition du risque, l’état des lieux ou l’ acte de vente vous suffira à résilier votre assurance à la date de votre départ;
  • Dans tous les autres cas la résiliation se fera à échéance (date anniversaire du contrat) pour cela vous devrez en informer l’ assureur au préalable 3 mois avant la date d’échéance.

Dans les deux cas, il est nécessaire d’envoyer votre courrier avec accusé de réception. A noter que la date faisant foi pour l’assureur est la date du lendemain du dépôt de la lettre recommandée à la poste.

Quelles sont les règles en matières de sinistre ?

Les règles principales concernant les biens assurés en valeur à neuf s’appliquent sauf conventions contraires de la manière suivante :

La règle des 80%

L’assureur doit indemniser au minimum 80 % de la valeur à neuf (hors taxes), le cas échéant après déduction de la vétusté.

En cas de non-reconstruction ou non-reconstitution d’un bien sinistré, assuré en valeur à neuf, l’assuré a le droit à :

  • une indemnité minimale de 80 % de la valeur à neuf, hors taxes (sans TVA) ;
  • après déduction, le cas échéant, de la vétusté et de la franchise et application de la règle proportionnelle.

Cela correspond au minimum à 80% de l’indemnité fixée (hors taxes). L’assureur peut bien entendu payer davantage. Dans la pratique, à défaut de facture, les petits sinistres sont souvent indemnisés à 100 % de la valeur à neuf, hors taxes. En cas de reconstruction ou reconstitution après indemnisation, l’assuré a le droit de demander le solde non indemnisé.

Il doit le faire dans les trois ans qui suivent l’indemnisation (délai de prescription).

La règle des 30%

Si la vétusté est supérieure à 30 %, elle peut être déduite de la valeur à neuf (= 20 % en ce qui concerne le péril tempête, grêle, pression de la neige ou de la glace). Cela correspond à une indemnisation en valeur réelle.

Dans un tel cas, la valeur réelle « peut » donc être indemnisée (= valeur à neuf moins le pourcentage de vétusté). Si la vétusté dépasse 30 %, l’assureur n’est donc pas obligé d’indemniser la valeur réelle. Pour cette raison, certains assureurs ne déduisent que la vétusté supérieure à 30 % ! En cas de dommage partiel, on applique le pourcentage de vétusté sur la partie endommagée.

Les autres règles importantes ont pour but d’accélérer la gestion des sinistres :

  • L’expertise (fixation du dommage) doit être effectuée dans des délais stricts ;
  • En principe, l’indemnité doit être payée dans les 30 jours calendrier qui suivent la clôture de l’expertise.

La législation prévoit quelques exceptions à cette règle.

Une franchise est-elle applicable ?

L’arrêté royal Incendie prévoyait initialement l’application d’une franchise légale pour les dommages aux biens. La franchise légale a été supprimée.

En conséquence, les assureurs déterminent librement le montant et les modalités de la franchise éventuelle. En règle générale, la franchise contractuelle est :

  • indexée sur base de l’indice des prix à la consommation ;
  • déduite des dommages matériels :
  • après l’application de la réversibilité des capitaux ;
  • avant l’application de la règle proportionnelle. Vu la liberté contractuelle, d’autres modalités sont possibles.

Ainsi, quelques assureurs appliquent une franchise de seuil (franchise anglaise). Le dommage est dans ce cas totalement indemnisé, au-delà d’un montant déterminé.

Comment est-on indemnisé dans le cas d’un sinistre ?

Calcul de l’indemnité

L’indemnité est égale :

  • au montant du dommage ;
  • diminué du montant de la franchise contractuelle éventuelle. La franchise est généralement déduite avant l’application de la règle proportionnelle des montants et, par conséquent, de la réversibilité éventuelle des capitaux assurés.

Calcul de l indemnité minimale

L’indemnité ne peut en principe être inférieure à 100 % de la valeur assurée. Par exemple 100 % de la valeur réelle, valeur du jour, valeur agréée. Ce principe n’empêche pas l’application des dispositions de la loi qui permettent de réduire l’indemnité, comme la règle proportionnelle. La législation prévoit une exception pour les biens assurés en valeur à neuf en ce qui concerne les risques simples. La valeur à neuf assurée n’est pas nécessairement indemnisée.

Quels sont les délais d’indemnisation ?

En risques simples, l’assureur incendie est tenu de respecter des délais stricts pour régler le sinistre. Ainsi on distingue :

  • Les frais de relogement (logement provisoire) et de première nécessité doivent être payés dans les 15 jours qui suivent la date de la preuve qu’ils ont été exposés ;
  • La partie de l’indemnité incontestablement due constatée d’un commun accord doit être payée dans les 30 jours qui suivent cet accord ;
  • En cas de contestation : la clôture de l’expertise ou la fixation du dommage doit être faite dans les 90 jours qui suivent la date à laquelle l’assuré a informé l’assureur de la désignation de son expert ;
  • l’indemnité doit être payée dans les 30 jours de la clôture de l’expertise ou, à défaut, de la fixation du dommage. Si l’assureur ne respecte pas les délais de paiement impartis, il est tenu de plein droit (= sans mise en demeure) de payer le double des intérêts légaux sur la partie impayée

Peut-on prévenir un sinistre ?

L’article 75 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances n’oblige pas l’assuré à prendre des mesures pour éviter la survenance d’un sinistre, mais pour « prévenir et atténuer les conséquences du sinistre ».

L’obligation prévue par cet article n’existe donc que lorsqu’un sinistre survient ou est imminent et pas avant. Les assureurs peuvent néanmoins imposer des mesures de prévention « contractuelles ». Ces mesures sont nombreuses en ce qui concerne les risques qui ne répondent pas à la notion de risques simples, les « risques spéciaux ».

Exemple : placer des extincteurs automatiques et/ou non automatiques. Ces mesures de prévention contractuelles peuvent avoir un impact sur :

  • l’acceptation du risque ;
  • la tarification ;
  • le règlement du sinistre.

En cas de non-respect d’une obligation imposée au contrat, l’assureur peut avoir prévu une exclusion de garantie ou une déchéance du droit à la prestation de l’assuré si le manquement est en relation causale avec le sinistre.