Les charges locatives
en Belgique
Qu’est-ce que l’on appelle « charges locatives » ?
Les charges locatives désignent les dépenses liées à la location d’un logement que le locataire doit supporter en sus du loyer. Elles comprennent notamment :
- Les charges liées à l’usage du logement ou de l’immeuble : eau, chauffage, gaz, électricité, ascenseur, entretien des parties communes, etc..
- Les charges privatives : celles liées à la consommation propre du locataire et les charges communes liées à l’immeuble ou à la copropriété.
- Les taxes ou redevances d’usage, par exemple : ordures ménagères, ramonage, entretien des parties communes, qui peuvent être répercutées sur le locataire.
Le montant des charges peut être fixé de deux façons :
- au forfait (un montant fixe mensuel ou annuel) ;
- à la provision suivie d’une régularisation en fonction des dépenses réelles.
Le bailleur doit pouvoir fournir un décompte des charges. Ce rapport détaille les dépenses, leur nature, la quantité ou la part imputée au locataire, et les justificatifs.
Quelle est la répartition entre locataire et bailleur
Lors de la location, il est essentiel de clarifier qui paie quelles charges ou quelles réparations. Voici un panorama général :
À la charge du locataire. Le locataire doit normalement prendre en charge :
- Ses consommations personnelles privatives de chauffage, gaz, eau, électricité.
- L’entretien courant et les réparations locatives : ampoules, piles détecteurs, ramonage de cheminée, débouchage d’évier, nettoyage, petits travaux.
- Sa quote-part des charges communes, par exemple : entretien des parties communes, éclairage commun, ascenseur et espaces verts, dans la mesure où cela est prévu au bail.
À la charge du bailleur. Le bailleur est quant à lui responsable notamment de :
- Les grosses réparations, la structure de l’immeuble, l’usure normale, la vétusté.
- Les charges qui ne peuvent pas légalement être mises à la charge du locataire, comme le précompte immobilier ou les frais de l’agence immobilière dans certains cas.
- L’établissement du décompte des charges, la communication des justificatifs, et la régularisation des provisions ou le maintien du forfait.
Tableau des dépenses entre le locataire et le bailleur
| Nature de la dépense | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|
| Consommations privatives (eau, gaz, électricité) | ✅ Oui | – |
| Entretien courant / petites réparations | ✅ Oui | – |
| Entretien des parties communes / espaces verts | ✅ Oui, si prévu dans le bail | – ou partielle |
| Gros travaux / structurel / vétusté | – | ✅ Oui |
| Impôts fonciers / précompte immobilier | – (interdit de les faire payer au locataire) | ✅ Oui |
| Frais d’agence immobilière | – (souvent interdits) | ✅ Oui |
À noter : Le bail de location doit préciser la liste des charges que le locataire devra supporter et le mode de répartition (clé de répartition) dans le cas des parties communes. Par exemple, en région de Bruxelles-Capitale, depuis le 1er novembre 2024, les charges à la charge du locataire doivent être listées et énumérées limitativement dans le contrat de bail pour Bruxelles.
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A quelle fréquence est fait le décompte de charges ?
Il n’est pas prévu par la loi une fréquence de charges qu’il incombe au bailleur de soumettre au propriétaire. En général les baux de location sont rédigés de manière à ce que les comptes soient faits annuellement. Dans l’hypothèse ou le locataire effectue un paiement mensuel de ses charges, en fin d’année les charges doivent correspondre aux montants réels des dépenses et une régularisation en faveur du bailleur ou du locataire peut être envisagée.
Peut-on être remboursé d’une provision de charges ?
L’article 1728ter du code civil prévoit que le bailleur doit rembourser le surplus de provisions de charges qu’il a perçu, sur simple demande écrite du locataire. Tous les contrats de bail sont rédigés de la sorte et aucun cas particulier ne ferait mention du contraire.
Dans la plupart des cas, les baux stipulent un ajustement de charges automatiques dans les deux sens, ce qui évite les quiproquos. C’est pourquoi il est important de vérifier que votre bail de location fait mention de la clause suivante : « A la réception du relevé de charges, le bailleur ou le preneur versera immédiatement à l’autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles ».
Attention : Une régularisation de provisions de charge est possible au cours des 5 années suivant le dernier paiement des provisions.
Peut-on augmenter la provision pour charges en cours de bail ?
Tout dépend du type de bail. Une augmentation de provision peut être effectuée en cours de bail si à la signature de celui-ci il en faisait mention. Le montant peut être revu en fonction des dépenses réelles basées sur l’année d’avant. Pour éviter la pénibilité du rappel de charges en fin d’année, le bailleur a la possibilité de faire une proposition d’ajustement de charge locative mensuellement.
Est-ce que le bailleur peut prendre la régularisation sur ma garantie locative ?
En fonction du bail l’étendue de la garantie locative n’est pas la même. En théorie le bailleur peut prendre régulariser les charges avec le dépôt de garantie locative que vous avez effectué. La garantie locative est prévue entre autres pour ça. En effet, elle vise à garantir le propriétaire en cas de :
- Dégâts dans le bien qui loue ;
- Les loyers impayés ou partiellement payés ;
- D’ajustement de charges ou de charges non payées par le locataire.
Pour conclure le code civil prévoit un cadre légal pour que ni le locataire ni le bailleur ne se retrouve dans d’inconfortables situations. Néanmoins il faut garder à l’esprit que ce qui prime est essentiellement le bail de location qui aura été rédigé.
C’est pourquoi il faut être particulièrement attentif à la lecture et à la signature du bail. Cela évite bien des complications par la suite.
Si à la lecture du bail certains points vous interpellent il ne faut pas hésiter à vous les faire expliquer. En fonction des situations des compromis entre bailleur et locataire peuvent être envisagés pour mettre tout le monde d’accord. Dans ce cas, il va de soi qu’un nouveau bail devra être rédigé et signé communément.
Points pratiques pour locataires et bailleurs
Conseils pratiques pour le locataire
- Vérifiez que le contrat de bail mentionne clairement les charges et leur mode de calcul (forfait ou provision).
- Demandez le dernier décompte des charges et les justificatifs associés : factures, relevés compteurs. Le bailleur est dans l’obligation de les fournir.
- Soyez attentif aux charges qui ne peuvent pas être légalement imputées au locataire (ex. précompte immobilier).
- Si les charges sont payées « à provisions », gardez un œil sur la régularisation annuelle et vérifiez que vous ne payez pas indûment.
Conseils pratiques pour le bailleur
- Lors de la signature du bail, établissez une liste claire et détaillée des charges imputables au locataire, une clé de répartition (si charges communes), et précisez la périodicité de régularisation.
- Gardez toutes les factures et justificatifs nécessaires pour constituer un décompte clair des charges : description, prix unitaire, quantité, part imputée au locataire.
- En cas de paiement au forfait, sachez que vous ne pouvez pas demander un complément si ce forfait est insuffisant (sauf disposition spéciale ou recours judiciaire).
