DE VOLTOOIINGSGARANTIE

De voltooiingsgarantie verzekert de koper van een onroerend goed in aanbouw van de goede oplevering van zijn bouwwerf. Ongeacht de moeilijkheden van de bouwer, of het nu gaat om een faillissement, een gerechtelijke vereffening of een of ander gebrek van de aannemer, en van de bouwer, beschermt artikel L261-10-1 van het wetboek van woningbouw en huisvesting alle kopers bij de oplevering van hun woning.

Die vormt een juridische en financiële garantie voor elke koper die een goed koopt in VEFA (verkoop van toekomstige staat van voltooiing), meer bepaald in verkoop op plan.

Op 9 juli 1971 werd op initiatief van de Belgische minister Breyne een wet aangenomen om toekomstige kopers te beschermen tegen het eventuele faillissement van de aannemer of bouwpromotor.

De wet beschermt de kopers in het kader van de eigendomsoverdracht, de betaling van de prijs en de voltooiingsgarantie bij de oplevering van de werf.

De wet Breyne is ook van toepassing op de aankoop van een onroerend goed op plan of op de aankoop van in aanbouw zijnde gebouwen. Deze wet is echter alleen van toepassing op voor bewoning bestemde goederen.

Die is verplicht voor alle types bouw van voor bewoning bestemde goederen, ongeacht hun grootte, zoals:

• al dan niet gegroepeerde individuele woningen;
• voor bewoning bestemde gebouwen.

Geen enkel onroerend goed kan door een bouwpromotor worden verkocht zonder die verzekering die de koper garandeert dat de bouw van zijn nieuw onroerend goed zal worden voltooid. Die voltooiingsgarantie is echter facultatief voor alle kantoor- en handelsprojecten.

Tegenwoordig neemt niemand meer het risico om een goed te kopen zonder die garantie af te sluiten, of het nu gaat om woningen voor hoofdgebruik of om kantoren. De bouwpromotoren sluiten bijna systematisch een voltooiingsgarantie af voor hun kantoorprojecten. Bovendien eisen banken die garantie om een lening te verkrijgen in het kader van een projectfinanciering.

De voltooiingsgarantie moet worden afgesloten vóór het begin van de werken, wanneer het reserveringscontract wordt opgesteld tussen de koper en de bouwpromotor. Die garantie moet er absoluut zijn voordat met de werken wordt begonnen.

Zonder die garantie zal u de authentieke akte niet kunnen ondertekenen. De notaris zal zich immers ervan vergewissen dat u beschikt over de financiële voltooiingsgarantie, maar ook over de dekkingsnota VG (Voltooiingsgarantie) en SW (Schade Werkzaamheden), alsmede over de kwitanties van de verzekeraar op het ogenblik van de ondertekening van de koopakte.

De verplichting om een voltooiingsgarantie af te sluiten berust bij de bouwpromotor en de bouwheer. Die moet worden aangegaan vóór de aanvang van het project en kan worden gefinancierd met eigen middelen, maar dat komt zeer zelden voor. In de meeste gevallen is voor de uitvoering van de garantie de tussenkomst vereist van een financieringsinstelling zoals een bank of een verzekering.

Om de prijs van de verzekeringspremie voor de voltooiingsgarantie te bepalen, moet met verschillende parameters rekening worden gehouden:

• De hoeveelheid werk;
• De kwaliteit van het project;
• De tegenwaarborgen van de promotor;
• De ervaring van de promotor (en het aantal schadegevallen bij de verzekering);
• Het bedrag aan eigen middelen dat de promotor heeft geïnvesteerd in het project;
• De kosten van de bouw.

In het algemeen schommelen de verzekeringskosten tussen 0,4% en 2% van de omzet van het project, incl. btw. De meeste maatschappijen eisen een minimumpremie van 4.000 euro.

De betaling zal jaarlijks gebeuren als een eenmalige premie met stilzwijgende verlenging.

De financiële voltooiingsgarantie geldt voor een jaar vanaf de datum van oplevering van de werken.

Deze voltooiingsgarantie dekt de onvoltooide werken en diverse gebreken. De vaststellingen kunnen worden gedaan :

• Vóór de ondertekening van het verslag van overhandiging van de sleutels (vermeld in het verslag van oplevering);
• Bij de oplevering van de werf;
• In het jaar na de oplevering van de werf.

Om de garantie te activeren, moet de bouwheer vaststellen dat bepaalde werken onvoltooid zijn of dat bepaalde werkzaamheden niet conform zijn of gebreken vertonen. Er moet worden aangetoond dat de gebreken of het bestaan van onvoltooide werken het goede gebruik van het goed verhinderen.

Het verslag moet per aangetekende brief met ontvangstbewijs worden toegezonden aan de promotor en aan de verzekeraar die de aansprakelijkheid dekt. Als de promotor niet binnen 90 dagen antwoordt, kan de eigenaar de werken op kosten van de aannemer laten uitvoeren.
Het is absoluut noodzakelijk om pas een ander bedrijf in te schakelen nadat de in gebreke blijvende promotor voor de rechter is gedaagd. Wat de bouw betreft, bestaat er een technische fiche voor elk type werk. Die fiches zijn bedoeld om informatie te verstrekken over de tolerantiedrempel voor elk type werk.

1. De bankgarantie voor terugbetaling: met de bankgarantie voor terugbetaling kunnen de toekomstige kopers de bedragen terugkrijgen die ze hebben voorgeschoten in geval van wijziging van de begindatum van de werken.
2. De garantie schade werkzaamheden: de garantie schade werkzaamheden dekt de herstellingswerken in geval van een schadegeval gedekt door de verzekering tienjarige waarborg.
3. De verkoopgarantie voor te renoveren gebouwen: die garantie beschermt de koper wat betreft de naleving van de termijn van de uitgevoerde werken.
4. De opleveringsgarantie: de opleveringsgarantie zorgt voor de financiële dekking in geval van slechte uitvoering van de in de overeenkomst vermelde werken.