Mietnebenkosten
in Belgien
Was sind "Mietnebenkosten"?
Mietnebenkosten sind die Kosten, die der Mieter zusätzlich zur Miete zu tragen hat. Sie umfassen insbesondere :
- Nebenkosten, die mit der Nutzung der Wohnung oder des Gebäudes verbunden sind: Wasser, Heizung, Gas, Strom, Aufzug, Instandhaltung der Gemeinschaftsräume, etc.
- Private Kosten: Kosten, die mit dem Eigenverbrauch des Mieters zusammenhängen, und gemeinsame Kosten, die mit dem Gebäude oder dem Miteigentum zusammenhängen.
- Steuern oder Gebühren, die auf den Mieter abgewälzt werden können, z.B. für Müll, Schornsteinfeger, Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen.
Die Höhe der Nebenkosten kann auf zwei Arten festgelegt werden:
- Pauschal (ein fester monatlicher oder jährlicher Betrag) ;
- die Rückstellung, gefolgt von einer Anpassung an die tatsächlichen Ausgaben.
Der Vermieter muss in der Lage sein, eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen. In dieser Aufstellung sind die Ausgaben, ihre Art, die Menge oder der Anteil, der dem Mieter angelastet wird, sowie die Belege detailliert aufgeführt.
Wie ist die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter?
Bei der Vermietung ist es wichtig zu klären, wer für welche Kosten oder Reparaturen aufkommt. Hier ein allgemeiner Überblick :
Zu Lasten des Mieters. Der Mieter muss normalerweise für die Kosten aufkommen:
- Persönliche Verbrauchswerte für Heizung, Gas, Wasser und Strom.
- Laufende Instandhaltung und Mietreparaturen: Glühbirnen, Detektorbatterien, Schornsteinfeger, Spülbeckenentstopfung, Reinigung, kleine Arbeiten.
- seinen Anteil an den gemeinsamen Kosten, z.B.: Instandhaltung der Gemeinschaftsräume, Gemeinschaftsbeleuchtung, Aufzug und Grünflächen, sofern dies im Mietvertrag vorgesehen ist.
Zu Lasten des Vermieters. Der Vermieter ist insbesondere verantwortlich für :
- Große Reparaturen, die Struktur des Gebäudes, normale Abnutzung, Alter.
- Kosten, die nicht gesetzlich dem Mieter auferlegt werden können, wie z.B. die Grundsteuer oder die Kosten für den Immobilienmakler in bestimmten Fällen.
- Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die Übermittlung der Belege und die Regulierung der Vorschüsse oder die Beibehaltung der Pauschale.
Tabelle der Ausgaben zwischen Mieter und Vermieter
| Art der Ausgabe | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| Privatverbrauch (Wasser, Gas, Strom) | ✅ Ja | – |
| Laufende Instandhaltung / kleine Reparaturen | ✅ Ja | – |
| Pflege der Gemeinschaftsräume / Grünflächen | ✅ Ja, wenn im Mietvertrag vorgesehen. | – oder teilweise |
| Große Arbeiten / Struktur / Alter | – | ✅ Ja |
| Grundsteuer / Grundsteuervorabzug | – (darf nicht an den Mieter weitergegeben werden). | ✅ Ja |
| Gebühren für Immobilienmakler | – (oft verboten) | ✅ Ja |
Zu beachten: Der Mietvertrag muss die Liste der Nebenkosten, die der Mieter zu tragen hat, und die Art der Verteilung (Verteilungsschlüssel) im Falle von Gemeinschaftsräumen angeben. Zum Beispiel müssen in der Region Brüssel-Hauptstadt seit dem 1. November 2024 die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten im Mietvertrag für Brüssel aufgelistet und erschöpfend aufgezählt werden.
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Wie oft wird die Nebenkostenabrechnung erstellt?
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Häufigkeit von Nebenkosten, die der Vermieter dem Eigentümer vorlegen muss. In der Regel werden die Mietverträge so abgefasst, dass die Abrechnung jährlich erfolgt. Wenn der Mieter seine Nebenkosten monatlich bezahlt, müssen die Nebenkosten am Ende des Jahres den tatsächlichen Ausgaben entsprechen und eine Berichtigung zugunsten des Vermieters oder des Mieters kann in Betracht gezogen werden.
Kann eine Nebenkostenvorauszahlung zurückerstattet werden?
Artikel 1728ter des Zivilgesetzbuches sieht vor, dass der Vermieter auf schriftliche Aufforderung des Mieters den Überschuss an Nebenkostenvorschüssen, den er erhalten hat, zurückzahlen muss. Alle Mietverträge sind so formuliert und es gibt keine besonderen Fälle, in denen etwas anderes erwähnt wird.
In den meisten Fällen wird in den Mietverträgen eine automatische Anpassung der Nebenkosten in beide Richtungen vereinbart, so dass Missverständnisse vermieden werden können. Daher ist es wichtig zu überprüfen, ob Ihr Mietvertrag die folgende Klausel enthält: „Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung wird der Vermieter oder der Mieter der anderen Partei unverzüglich die Differenz zwischen den gezahlten Vorschüssen und den tatsächlichen Nebenkosten überweisen“.
Achtung: Eine Regulierung der Rückstellungen ist innerhalb von 5 Jahren nach der letzten Zahlung der Rückstellungen möglich.
Kann die Nebenkostenrückstellung während des Mietverhältnisses erhöht werden?
Dies hängt von der Art des Mietvertrags ab. Eine Erhöhung der Vorauszahlung kann während des Mietverhältnisses vorgenommen werden, wenn dies bei der Unterzeichnung des Mietvertrages erwähnt wurde. Der Betrag kann auf der Grundlage der tatsächlichen Ausgaben des Vorjahres angepasst werden. Um die lästige Erinnerung an die Nebenkosten am Jahresende zu vermeiden, kann der Vermieter einen Vorschlag zur Anpassung der Mietkosten auf monatlicher Basis machen.
Kann der Vermieter den Ausgleich aus meiner mietkaution nehmen?
Je nach Mietvertrag ist der Umfang der mietkaution nicht derselbe. Theoretisch kann der Vermieter die Nebenkosten mit der von Ihnen geleisteten Mietkaution abrechnen. Die mietkaution ist unter anderem für diesen Zweck vorgesehen. Sie soll den Vermieter im Falle von :
- Schäden am Mietobjekt ;
- Unbezahlte oder teilweise bezahlte Mieten ;
- Anpassung der Nebenkosten oder vom Mieter nicht gezahlte Nebenkosten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Zivilgesetzbuch einen gesetzlichen Rahmen vorsieht, um weder den Mieter noch den Vermieter in unangenehme Situationen zu bringen. Es ist jedoch zu beachten, dass es in erster Linie auf den Mietvertrag ankommt, der aufgesetzt wurde.
Daher sollten Sie beim Lesen und Unterschreiben des Mietvertrags besonders aufmerksam sein. Dies erspart Ihnen später viele Komplikationen.
Wenn Ihnen beim Lesen des Mietvertrags bestimmte Punkte auffallen, sollten Sie nicht zögern, sich diese erklären zu lassen. Je nach Situation können Kompromisse zwischen Vermieter und Mieter in Betracht gezogen werden, um eine Einigung zu erzielen. In diesem Fall ist es selbstverständlich, dass ein neuer Mietvertrag gemeinsam verfasst und unterzeichnet werden muss.
Praktische Hinweise für Mieter und Vermieter
Praktische Ratschläge für den Mieter
- Stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag die Nebenkosten und die Art ihrer Berechnung (Pauschale oder Vorschuss) deutlich erwähnt.
- Verlangen Sie die letzte Nebenkostenabrechnung und die dazugehörigen Belege: Rechnungen, Zählerstände. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
- Achten Sie auf Kosten, die nicht gesetzlich auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Grundsteuer).
- Wenn die Nebenkosten „auf Vorschuss“ gezahlt werden, behalten Sie die jährliche Abrechnung im Auge und prüfen Sie, ob Sie nicht zu viel zahlen.
Praktische Ratschläge für den Vermieter
- Erstellen Sie bei Unterzeichnung des Mietvertrags eine klare und detaillierte Liste der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten, einen Umlageschlüssel (bei gemeinsamen Nebenkosten) und geben Sie an, in welchen Zeitabständen die Kosten abgerechnet werden.
- Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege auf, die Sie benötigen, um eine klare Nebenkostenabrechnung zu erstellen: Beschreibung, Preis pro Einheit, Menge, Anteil, der auf den Mieter entfällt.
- Wenn Sie einen Pauschalpreis zahlen, sollten Sie wissen, dass Sie keinen Anspruch auf einen Zuschlag haben, wenn der Pauschalpreis nicht ausreicht (es sei denn, es gibt eine Sonderregelung oder ein Gerichtsverfahren).
