DEPERFECTE OPLEVERINGSGARANTIE

De opleveringsgarantie zorgt ervoor dat de koper van een woning in aanbouw het bouwwerk volledig kan afnemen. Ongeacht de moeilijkheden die de bouwer ondervindt, of het nu gaat om faillissement, gedwongen liquidatie of een ander verzuim van de aannemer of bouwer, beschermt artikel L261-10-1 van de Franse bouw- en woningwet alle kopers bij de oplevering van hun woning.

Het is een juridische en financiële garantie voor elke koper die een woning koopt in het kader van een VEFA-regeling (Vente d’Etat Futur d’Achèvement), en meer bepaald een verkoop buiten plan.

Op 9 juli 1971 werd op initiatief van de Belgische minister Breyne een wet aangenomen om toekomstige kopers te beschermen tegen het mogelijke faillissement van de aannemer of projectontwikkelaar.

De wet beschermt kopers op het gebied van eigendomsoverdracht, betaling van de prijs en de opleveringsgarantie bij oplevering van het bouwwerk.

De Breyne-wet is ook van toepassing op niet-planmatige aankopen en aankopen van gebouwen in aanbouw. Deze wet is echter alleen van toepassing op eigendommen die bestemd zijn voor residentieel gebruik.

Het is verplicht voor alle soorten woongebouwen, ongeacht hun grootte, zoals :

• eengezinswoningen, al dan niet op wooncomplexen;
• woongebouwen.

Een projectontwikkelaar kan geen vastgoed verkopen zonder deze verzekering, die de koper garandeert dat zijn nieuwe vastgoed zal worden opgeleverd. Deze opleveringsgarantie is echter optioneel voor alle kantoor- en winkelprojecten.

Tegenwoordig neemt niemand meer het risico om een woning te kopen zonder deze garantie af te sluiten, of het nu gaat om een hoofdwoning of een kantoor. Projectontwikkelaars nemen bijna altijd een opleveringsgarantie als onderdeel van hun kantoorbouwprojecten. Bovendien eisen banken een opleveringsgarantie om krediet te krijgen als onderdeel van projectfinanciering.

De perfecte opleveringsgarantie moet worden afgesloten voordat de bouw begint, wanneer het reserveringscontract wordt opgesteld tussen de koper en de ontwikkelaar. De garantie moet zijn afgesloten voordat de werkzaamheden beginnen.

Zonder deze garantie kun je de koopakte niet ondertekenen. De notaris zorgt ervoor dat je de financiële afwerkingsgarantie, evenals de GPA (Garantie Parfait Achèvement) en DO (Dommage ouvrage) dekkingsnota en de kwitanties van de verzekeraar bij je hebt wanneer je de koopakte ondertekent.

De verplichting om een opleveringsgarantie af te sluiten ligt bij de ontwikkelaar en de eigenaar. De garantie moet worden afgesloten voor de start van het project en kan worden gefinancierd uit eigen middelen van de ontwikkelaar, hoewel dit zeer zeldzaam is. In de meeste gevallen zal een financieringsorganisatie zoals een bank of verzekeringsmaatschappij nodig zijn om de garantie af te sluiten.

Er zijn verschillende factoren waarmee rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de prijs van de verzekeringspremie voor de opleveringsgarantie:

• De kosten van het werk ;
• De kwaliteit van het project ;
• De tegengaranties van de promotor ;
• De ervaring van de ontwikkelaar (en zijn verzekeringsclaims) ;
• Het bedrag aan eigen vermogen dat door de promotor in het project is geïnvesteerd ;
• De bouwkosten.

Over het algemeen variëren de verzekeringskosten tussen 0,4% en 2% van de omzet van het project, inclusief btw. De meeste bedrijven vragen een minimumpremie van €4.000.

De betaling vindt jaarlijks plaats in de vorm van een stilzwijgend verlengbare eenmalige premie.

De financiële garantie voor oplevering is één jaar geldig vanaf de datum van oplevering van het werk.

Deze verzekering voor perfecte oplevering dekt onvoltooid werk en diverse gebreken. Bevindingen kunnen worden gemaakt :

• Vóór ondertekening van het overdrachtsprotocol (vermeld in het acceptatieprotocol) ;
• Bij voltooiing van het project ;
• Binnen een jaar na voltooiing van het project.

Om de garantie te activeren, moet de eigenaar vaststellen dat bepaalde werkzaamheden niet zijn voltooid of dat bepaalde werkzaamheden niet voldoen aan de normen of gebreken vertonen. Er moet worden aangetoond dat de gebreken of het onvoltooide werk een goed gebruik van de woning in de weg staan.

Het rapport moet per aangetekende brief met ontvangstbevestiging naar de ontwikkelaar en de verzekeraar die de aansprakelijkheid dekt, worden gestuurd. Als de ontwikkelaar niet binnen 90 dagen reageert, heeft de eigenaar het recht om het werk op kosten van de aannemer te laten uitvoeren.

Het is noodzakelijk om pas een ander bedrijf in te schakelen nadat de in gebreke blijvende ontwikkelaar voor de rechter is gedaagd. Wat de constructie betreft, is er een technisch informatieblad voor elk type constructie. Het doel van deze fiches is om informatie te geven over de tolerantiedrempel voor elk type constructie.

1. De bankterugbetalingsgarantie: Met de bankterugbetalingsgarantie kunnen toekomstige kopers hun voorschotten terugkrijgen als de startdatum van de werken wordt gewijzigd.
2. Schade aan het werk garantie: De schade aan het werk garantie dekt reparatiewerkzaamheden in het geval van een claim die gedekt wordt door de tienjarige garantieverzekering.
3. De garantie voor de verkoop van te renoveren gebouwen: Deze garantie beschermt de koper wat betreft de naleving van de termijn voor de uit te voeren werkzaamheden.
4. Leveringsgarantie: De leveringsgarantie biedt financiële dekking in het geval van slechte uitvoering van het werk dat in het contract is gespecificeerd.