Wat is de huurder?
Een huurder is dus de persoon die tegen vergoeding (de huur) het gebruik krijgt van een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat aan een derde toebehoort. De huurder is contractueel aansprakelijk ten aanzien van de verhuurder voor alle schade die aan het gehuurde goed wordt veroorzaakt, op grond van artikelen 1732, 1733 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek. Hij heeft dus een verzekeringsbelang dat erin bestaat zijn vermogen te beschermen tegen een aansprakelijkheidsschuld. Bovendien heeft de huurder ook een buitencontractuele aansprakelijkheid ten aanzien van derden (artikelen 1382 en volgende van het Burgerlijk Wetboek), waarmee wordt bedoeld een schuld ten aanzien van andere personen die al dan niet in zijn huishouding wonen.
Let erop dat de huurder vermoedelijk aansprakelijk is voor alle schade aan het gehuurde goed.
Artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek voorziet in een vermoeden van aansprakelijkheid van de huurder voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan. Dat betekent dat de huurder, om zich van zijn aansprakelijkheid te bevrijden, zelf moet bewijzen dat de schade buiten zijn schuld heeft plaatsgehad. Als hij kan bewijzen dat hij niet aansprakelijk is voor de schade die aan de goederen van de verhuurder is veroorzaakt, zal hij dan niet aansprakelijk zijn.
Zijn aansprakelijkheid is algemeen. Die beperkt zich dus niet tot verzekerbare schade! Alle beschadigingen en verliezen zijn niet verzekerd, en daarom beschermen de eigenaars zich tegen verhaal van de huurder.
Wat is het verschil tussen een huurder en een bewoner?
De bewoner is de persoon die kosteloos gebruik maakt van een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat aan een derde toebehoort.
Artikel 1302 van het Burgerlijk Wetboek regelt de contractuele aansprakelijkheid van de bewoner. Dat artikel voorziet in een verplichting tot teruggave: aan het einde van het gebruik moet de bewoner het goed teruggeven in de staat waarin hij het heeft ontvangen. Hij heeft dus ook een verzekerbaar belang bij het behoud van de zaak. In geval van verlies of eventuele beschadigingen is de bewoner derhalve contractueel aansprakelijk. Hij heeft er dus belang bij zijn vermogen te beschermen tegen een schuld van brandverzekering. Als hij echter bewijst dat die verliezen of die beschadigingen buiten zijn schuld hebben plaatsgehad, bevrijdt hij zich van zijn aansprakelijkheid. De waarde van het verzekeringsbelang van iedere aansprakelijke persoon is beperkt tot de werkelijke waarde.
Wat is de aansprakelijkheid van de huurder in geval van brand?
De huurder is aansprakelijk in geval van brand. Artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek gaat uit van dezelfde principe als die van artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek, maar het gaat in het bijzonder over brandschade.
Ook hier wordt de aansprakelijkheid van de huurder vermoed. De huurder kan zich van zijn aansprakelijkheid bevrijden door te bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (cf. 4.1.5). Hij is dus ook aansprakelijk als de oorzaak onbekend is.
De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders
Artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek breidt de aansprakelijkheid van de huurder uit. De huurder is ook aansprakelijk voor schade veroorzaakt door:
- zijn huisgenoten. Dat begrip moet ruim worden geïnterpreteerd. Het gaat onder andere om de echtgenoot, de inwonende kinderen, het personeel en vreemden aan wie hij toegang tot zijn woning verleent (andere partner, samenwonende, enz.);
- zijn onderhuurders. De onderhuurder heeft op zijn beurt dezelfde aansprakelijkheid ten aanzien van de hoofdhuurder als de hoofdhuurder heeft ten aanzien van de verhuurder. Hij moet derhalve zijn aansprakelijkheid op dezelfde manier verzekeren als de hoofdhuurder. Hieronder volgen enkele voorbeelden van gevallen waarin een huurder aansprakelijk kan worden gesteld:
- een vrouw steekt het huis in brand na een gewelddadige ruzie met haar man;
- schade veroorzaakt door personen in dienst, zelfs occasioneel, van de huurder (leveranciers, verhuizers, arbeiders…).
Bevrijding van de aansprakelijkheid van de huurder mits bewijs van vreemde oorzaak
De huurder kan zich van het vermoeden van aansprakelijkheid bevrijden door de vreemde oorzaak aan te tonen:
- Toeval of overmacht. Voorbeelden: blikseminslag, uitzonderlijk zware storm;
- Schuld van derden. Voorbeelden: de brand is ontstaan in een naburig gebouw en verspreidt zich naar het gehuurde goed of een opzettelijke daad van een derde (vandalisme);
- Schuld van het slachtoffer (= eigenaar). Voorbeelden: bouwfout (zoals een constructiefout) en slecht onderhoud door de eigenaar (in toepassing van artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek dat de aansprakelijkheid van de eigenaar bepaalt). Opgelet: een zichtbaar (niet verborgen) gebrek van het gebouw kan leiden tot een contractuele aansprakelijkheid van de huurder als hij dat gebrek heeft aanvaard.
Voorbeelden: een duidelijk zichtbaar constructiefout, zoals een gebrekkige elektrische installatie, de huurder reageert niet …;
