Huurkosten
in België

Elk bezet appartement brengt noodzakelijkerwijs huurlasten mee. Er bestaan twee soorten lasten:

• de huurlasten die de woning betreffen;
• de gemeenschappelijke lasten.

In tegenstelling tot de meeste landen bestaat er in België geen duidelijk omschreven lijst die de verdeling van de lasten tussen de verhuurder en de huurder mogelijk maakt, vandaar dat het belangrijk is daar bijzondere aandacht aan te besteden bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Bij de ondertekening van de huurovereenkomst moeten de huurderslasten immers gelijk zijn aan de werkelijke lasten. De verhuurder moet de huurder de afrekening van de lasten overhandigen. Indien de bedragen niet met elkaar overeenstemmen, dienen de lasten te worden bijgesteld.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder verplicht is de afrekening van de lasten voor te leggen, met name bij artikel 1728ter. Dat artikel vermeldt dat: “kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven”.

De verhuurder is verplicht een afzonderlijke en gedetailleerde rekening van de lasten te verstrekken, zodat de huurder kan nagaan welke lasten werkelijk verschuldigd zijn. De huurder heeft het recht om de verhuurder bij de jaarlijkse afrekening om bewijsstukken van de huurlasten te vragen.

Sommige appartementen bevinden zich in een gebouw met meerdere appartementen met slechts één persoon om het te beheren. In dat geval kunnen de huurders de documenten raadplegen op de maatschappelijke zetel van de beheerder.

De wet bepaalt niet hoe vaak de verhuurder de lasten aan de eigenaar moet voorleggen. In het algemeen worden de huurovereenkomsten zo opgesteld dat de rekeningen jaarlijks worden opgemaakt. In het geval dat de huurder zijn lasten maandelijks betaalt, moeten de lasten aan het eind van het jaar overeenstemmen met de werkelijke bedragen van de lasten en kan een afrekening ten gunste van de verhuurder of de huurder worden overwogen.

Artikel 1728ter van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder op eenvoudig schriftelijk verzoek van de huurder het overschot aan provisies moet terugbetalen voor de lasten die hij heeft ontvangen. Alle huurovereenkomsten zijn zo opgesteld en geen enkel geval zou het tegendeel beweren.

In de meeste gevallen voorzien de huurovereenkomsten in een automatische wederzijdse bijstelling van de lasten, waardoor misverstanden worden vermeden. Daarom is het belangrijk na te gaan of uw huurovereenkomst de volgende bepaling bevat: ‘Bij ontvangst van de afrekening van de lasten zal de verhuurder of de huurder onmiddellijk het verschil tussen de betaalde provisies en de werkelijke lasten aan de andere partij betalen’.

Opgelet: Het is mogelijk de provisies van lasten bij te stellen gedurende de 5 jaar na de laatste betaling van de provisies.

Het hangt allemaal af van het type huurovereenkomst. Een verhoging van de provisie kan in de loop van de huurovereenkomst worden doorgevoerd indien dat bij de ondertekening werd vermeld. Het bedrag kan worden herzien aan de hand van de werkelijke uitgaven op basis van het voorgaande jaar. Om de rompslomp van de herinnering van de lasten aan het eind van het jaar te vermijden, heeft de verhuurder de mogelijkheid om een voorstel te doen van een maandelijkse aanpassing van de huurlasten.

Naargelang de huurovereenkomst is de omvang van de waarborg niet dezelfde. In theorie kan de verhuurder de lasten regulariseren met de huurwaarborg die u hebt betaald. De huurwaarborg heeft onder meer dat doel. Die heeft immers tot doel de verhuurder te garanderen in geval van :

• Schade aan het gehuurde goed;
• Onbetaalde of gedeeltelijk betaalde huur;
• Afrekening van lasten of kosten die niet door de huurder zijn betaald.

Tot slot voorziet het Burgerlijk Wetboek in een juridisch kader, zodat noch de huurder, noch de verhuurder in ongemakkelijke situaties terechtkomt. Niettemin mag niet uit het oog worden verloren dat het belangrijkste de opgestelde huurovereenkomst is.

Daarom moet men bijzonder voorzichtig zijn bij het lezen en ondertekenen van de huurovereenkomst. Zo worden later veel moeilijkheden vermeden.

Indien bij het lezen van de huurovereenkomst bepaalde punten uw aandacht trekken, aarzel dan niet om ze u te laten uitleggen. Volgens de situatie kunnen compromissen tussen de verhuurder en de huurder worden overwogen om iedereen tot overeenstemming te brengen. In dat geval spreekt het vanzelf dat een nieuwe huurovereenkomst moet worden opgesteld en gezamenlijk moet worden ondertekend.