Huurkosten
in België
Wat zijn de huurkosten?
Servicekosten zijn de kosten die verband houden met het huren van een woning en die de huurder naast de huur moet betalen. Ze omvatten
- Kosten in verband met het gebruik van de woning: water, verwarming, gas, elektriciteit, lift, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, enz.
- Privékosten: kosten die betrekking hebben op het eigen verbruik van de huurder en gemeenschappelijke kosten van het gebouw of de mede-eigendom.
- Belastingen of gebruikersheffingen, bijvoorbeeld: huisvuil, schoorsteenvegen, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, die kunnen worden doorberekend aan de huurder.
Het bedrag van de kosten kan op twee manieren worden vastgesteld:
- flat-rate (een vast bedrag per maand of per jaar) ;
- aan de voorziening, gevolgd door een aanpassing op basis van de werkelijke uitgaven.
De verhuurder moet een overzicht van de kosten kunnen overleggen. Dit overzicht geeft een gedetailleerd overzicht van de kosten, de aard ervan, het bedrag of aandeel dat aan de huurder in rekening wordt gebracht en de bewijsstukken.
Wat is de verdeling tussen huurder en verhuurder?
Als je huurt, is het belangrijk om duidelijk te maken wie welke kosten of reparaties betaalt. Hier volgt een algemeen overzicht:
Op kosten van de huurder. De huurder is normaal gesproken verantwoordelijk voor :
- Persoonlijk verbruik van verwarming, gas, water en elektriciteit.
- Routinematig onderhoud en reparaties: gloeilampen, batterijen voor melders, schoorsteenvegen, gootstenen ontstoppen, schoonmaken, klusjes.
- Jouw deel van de gemeenschappelijke kosten, bijvoorbeeld: onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, gemeenschappelijke verlichting, liften en groenvoorzieningen, voor zover dit in de huurovereenkomst is geregeld.
Op kosten van de verhuurder. De verhuurder is verantwoordelijk voor :
- Grote reparaties, de structuur van het gebouw, normale slijtage, veroudering.
- Kosten die wettelijk niet aan de huurder kunnen worden doorberekend, zoals voorheffing of makelaarskosten in bepaalde gevallen.
- Het opstellen van een kostenoverzicht, het verstrekken van bewijsstukken en het aanpassen van voorzieningen of het handhaven van het vaste tarief.
Kostentabel tussen huurder en verhuurder
| Soort uitgave | Lessee | Verhuurder |
|---|---|---|
| Privéverbruik (water, gas, elektriciteit) | ✅ Ja | – |
| Routinematig onderhoud / kleine reparaties | Ja | – |
| Onderhoud van gemeenschappelijke ruimten/groenvoorzieningen | ✅ Ja, indien voorzien in de huurovereenkomst | – of gedeeltelijk |
| Grote werken / structureel / vervallen | – | Ja |
| Onroerende voorheffing | – (verboden om door de huurder te laten betalen) | Ja |
| Makelaarskosten | – (vaak verboden) | Ja |
Let op: In de huurovereenkomst moet de lijst van lasten worden vermeld die ten laste komen van de huurder, evenals de methode van verdeling (verdeelsleutel) in het geval van gemeenschappelijke ruimten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bijvoorbeeld, moeten sinds 1 november 2024 de lasten ten laste van de huurder exhaustief worden opgesomd in het huurcontract voor Brussel.
Vul ons online formulier in om binnen een paar uur uw huurwaarborg te krijgen. U hoeft geen geld vast te zetten omdat we werken als een huurwaarborg.
Hoe vaak wordt het servicekostenoverzicht opgesteld?
De wet schrijft niet voor hoe vaak de verhuurder kosten moet indienen bij de eigenaar. Over het algemeen worden huurovereenkomsten zo opgesteld dat de rekeningen jaarlijks worden opgesteld. In het geval dat de huurder maandelijks kosten betaalt, moeten de kosten aan het einde van het jaar overeenkomen met de werkelijk uitgegeven bedragen en kan een aanpassing ten gunste van de verhuurder of huurder worden overwogen.
Kan ik een voorschot op de servicekosten terugkrijgen?
Artikel 1728ter van het Franse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder alle te veel geïnde provisies voor lasten moet terugbetalen op eenvoudig schriftelijk verzoek van de huurder. Alle huurovereenkomsten worden op deze manier opgesteld en er zijn geen specifieke gevallen die dit tegenspreken.
In de meeste gevallen voorzien huurovereenkomsten in een automatische aanpassing van de kosten in beide richtingen, wat misverstanden voorkomt. Daarom is het belangrijk om te controleren of je huurovereenkomst de volgende clausule bevat: “Bij ontvangst van de afrekening van de kosten zal de verhuurder of huurder onmiddellijk het verschil tussen de betaalde provisie en de werkelijke kosten aan de andere partij betalen”.
Let op: het is mogelijk om voorzieningen voor uitgaven aan te passen gedurende 5 jaar na de laatste betaling van de voorzieningen.
Kan de voorziening voor kosten worden verhoogd tijdens de leaseperiode?
Het hangt allemaal af van het type huurovereenkomst. De voorziening kan in de loop van het huurcontract worden verhoogd als dit werd vermeld toen het huurcontract werd ondertekend. Het bedrag kan worden herzien op basis van de werkelijke uitgaven van het voorgaande jaar. Om het gedoe van een aanmaning aan het einde van het jaar te vermijden, kan de verhuurder een voorstel doen om de huurkosten maandelijks aan te passen.
Kan de verhuurder de aanpassing van mijn huurwaarborg afhalen?
De omvang van de huurwaarborg varieert afhankelijk van het huurcontract. In theorie kan de verhuurder de huurwaarborg die je hebt betaald gebruiken om de kosten te betalen. Dat is een van de doelen van de huurwaarborg. Het doel is om de verhuurder te garanderen in het geval van :
- Schade aan de huuraccommodatie ;
- Onbetaalde of gedeeltelijk betaalde huur;
- Aanpassing van kosten of lasten die niet door de huurder zijn betaald.
Tot slot biedt het Burgerlijk Wetboek een juridisch kader dat ervoor zorgt dat noch de huurder noch de verhuurder in ongemakkelijke situaties terechtkomt. Het is echter belangrijk om in gedachten te houden dat het belangrijkste het opgestelde huurcontract is.
Daarom moet je bijzonder voorzichtig zijn bij het lezen en ondertekenen van het huurcontract. Dit voorkomt later veel complicaties.
Als er punten in de huurovereenkomst staan die je zorgen baren, aarzel dan niet om te vragen om uitleg. Afhankelijk van de situatie kunnen compromissen tussen verhuurder en huurder worden overwogen om iedereen op één lijn te krijgen. In dit geval spreekt het voor zich dat er gezamenlijk een nieuw huurcontract moet worden opgesteld en ondertekend.
Praktische punten voor huurders en verhuurders
Praktisch advies voor huurders
- Controleer of het leasecontract duidelijk de kosten vermeldt en hoe ze worden berekend (vast bedrag of voorschot).
- Vraag naar de laatste servicekostenafrekening en bewijsstukken: facturen, meterstanden. De verhuurder is verplicht om deze te verstrekken.
- Wees je bewust van kosten die wettelijk niet aan de huurder kunnen worden aangerekend (bv. bedrijfsvoorheffing).
- Als kosten “vooruit” worden betaald, houd dan de jaarlijkse aanpassing in de gaten en controleer of je niet onterecht betaalt.
Praktisch advies voor verhuurders
- Stel bij het ondertekenen van het huurcontract een duidelijke, gedetailleerde lijst op van de kosten die de huurder moet betalen, een verdeelsleutel (indien gedeelde kosten) en specificeer de frequentie van de aanpassing.
- Bewaar alle facturen en bewijsstukken die je nodig hebt om een duidelijke uitsplitsing van de kosten te maken: beschrijving, eenheidsprijs, hoeveelheid, aandeel dat aan de huurder wordt aangerekend.
- Als u een vaste prijs betaalt, moet u zich ervan bewust zijn dat u geen toeslag kunt claimen als de vaste prijs onvoldoende is (tenzij er een speciale bepaling of rechtsmiddel is).
